Array Мельник - Настольная книга посуточника. Старт

Лучше быстро найти квартиру через агента, обладающего навыком подбора и базой объектов, чем искать месяц или два-три месяца и найти за 0% комиссии от частника, потратив кучу времени и сил.

Ты решай сам, вдруг фарт и удача на твоей стороне и квартиры сами к тебе идут без агентов. Но помни: в нашем деле лучше быстрее запуститься, быстрее начать зарабатывать и возвращать свои вложенные деньги. О том, как снимать квартиры с минимальной комиссией, ты узнаешь позже. Комиссию больше 50% на начальных этапах не рассматривай! Потом – возможно, но только когда ты поймешь, в чем суть бизнеса, и только если будет хороший вариант квартиры.

4. Оснащение квартиры – 10 000—30 000 рублей. Сюда входят покупка белья, посуды, мелкой бытовой техники, услуги фотографа, ключи и т. д. В среднем 15 000—20 000 рублей. 30 000 рублей – это на оснащение большой квартиры, двушки или трешки. Цифры опять же средние. Ты же понимаешь, что бывают разные варианты. Например, снимаешь квартиру ниже рыночной стоимости и оснащаешь ее самостоятельно, вкладываешь больше денег, но и зарабатываешь больше. При этом ты владеешь купленным имуществом.

Итого ты вложил на запуск одной квартиры около 90 000 рублей. Теперь давай разберем ежемесячные расходы, если ты все делаешь самостоятельно, без персонала:

Аренда – 30 000 рублей.

Коммунальные платежи – 4000 рублей.

Интернет – 500 рублей.

Реклама – 3000—5000 рублей.

Связь и использование CRM – 1000 рублей.

Хозяйственная часть – 1000 рублей.

Непредвиденные расходы – 1000 рублей (как правило, они бывают раз в полгода, но сразу на 3000—5000 рублей, поэтому в среднем укажем 1000 рублей).

Итого получается – 42 000 рублей в месяц на расходы.

Ну и волнующий момент – сколько? Сколько денег будет у тебя в кармане после всех телодвижений и суеты? Считаем. Сдаешь квартиру по 2300 рублей × 23 дня в месяц, или загрузка 75%. Получается оборот 52 900 рублей в месяц. Вычитаем расходы 42 000 рублей, остается чистая прибыль – 10 900 рублей в месяц. По такой цене ты будешь сдавать восемь месяцев, то есть весь средний и низкий сезон, с сентября по апрель. Итого за восемь месяцев – 87 200 рублей.

Дальше наступает высокий сезон – четыре месяца, с мая по август. И эту же квартиру сдаешь по 3500 рублей × 27 дней в месяц, или загрузка 90%. Летом это абсолютно реально. Оборот – 94 500 рублей в месяц. Вычитаем расходы 42 000 рублей, получается чистая прибыль 52 500 рублей в месяц. Итого за четыре месяца – 210 000 рублей.

А теперь давай все сложим и посчитаем годовую доходность: 87 200 рублей +210 000 рублей = 297 200 рублей.

Вычтем еще 10%, или 29 700 рублей от этой суммы, ведь мы с тобой скептики и хотим видеть реальную картину, а не дутые цифры. Итог – 267 480 рублей в год, или 22 290 рублей в месяц с одной квартиры. 22 290 рублей в месяц… Хм-м-м… Неплохая сумма, как считаешь? Напомним, в запуск квартиры было вложено около 90 000 рублей. Не забывай, все эти цифры усредненные .

В какой-то месяц низкого или среднего сезона ты будешь сдавать квартиру по 2000 рублей, а в какой-то месяц по 2500 рублей в сутки. В расчетах мы с тобой не учли праздники, выходные дни, школьные каникулы, а это гарантированное повышение цены. В высокий сезон тоже есть даты, когда ты будешь сдавать эту же квартиру по 5000—6000 рублей вместо 3500 рублей в сутки. Например, в майские праздники. Первомай в Питере – это старт сезона, и на старте одни из самых высоких цен в году. Немудрено, ведь в эти дни вся Москва в Питере. А День России, «Алые паруса»? То же самое.

Приятные бонусы:те деньги, которые ты вложил на аренду квартиры в самом начале, а также страховой депозит, – не пропадают. Они замораживаются у владельцев квартир, но остаются твоими… деньгами. Не оборудованием или материалом, как в других бизнесах, а деньгами. Плюс вещи, купленные для оснащения квартиры, тоже остаются твоими. Но при этом амортизируются и устаревают, учти это. И когда ты избавляешься от квартиры (такое тоже бывает) или меняешь ее на другую – капитал остается у тебя.

Единственное, что ты не сможешь вернуть, – это комиссию агента за подбор, если она вообще была. То есть при самом печальном раскладе, например, когда ты снял убогую квартиру, ты всегда сможешь учесть свои ошибки и с минимальными финансовыми потерями поменять квартиру.

Ну вот, после краткого экскурса, надеюсь, ты понял, сколько денег тебе будет «жечь ляжку» после запуска первой квартиры, а потом пятой, десятой…

Планируешь отпуск, покупку новой тачки или суперкрутой дорогой тренинг, который прокачает тебя на десять уровней вверх? И тут ба-а-ац. Ты просыпаешься, умываешься и начинаешь думать: «А что мне делать? Куда бежать? Где брать эти квартиры? Где брать гостей?» Выдыхай, друг. В этой книге мы дадим пошаговый план по построению собственной сети апартаментов посуточно.