Array Мельник - Настольная книга посуточника. Старт

Правовая форма

Серьезный бизнес, как правило, не обходится без государственной регистрации. Если с двумя-тремя квартирами еще как-то удается работать «вчерную», то с укрупнением бизнеса регистрация уже становится необходимостью. Тем более что юридический статус удобен и многим клиентам, осуществляющим оплату безналичным способом.

Здесь подойдет регистрация как обычного индивидуального предпринимательства (ИП), так и регистрация юридического лица (ООО). Что лучше – зависит от того, как и с кем ты планируешь развиваться дальше, но самый простой и распространенный выбор – это ИП.

У нас по всей стране до сих пор работают тысячи людей, у которых в управлении находится по 10—15 квартир вообще без зарегистрированного юрлица. Это их выбор, мы же рекомендуем работать честно.

Какую систему налогообложения выбрать

С 2012 года предприниматель волен сам выбирать, по какой системе ему работать – УСН или ЕНВД. Также можно купить патент. Оптимальной системой налогообложения посуточного бизнеса является патентная система, при которой предприниматель осуществляет единовременную оплату налога (покупает патент) и работает спокойно целый год. Однако в каждом конкретном регионе сумма патента считается индивидуально исходя из установленных местных коэффициентов, поэтому точную сумму налога тебе придется узнавать самостоятельно.

Можно рассмотреть вариант и с выбором упрощенной системы налогообложения (УСН), 6% от выручки или 15% от прибыли организации. Система ЕНВД же, по словам предпринимателей, не совсем выгодна для бизнеса на посуточной аренде квартир.

Когда предприниматель решил работать «вбелую», то, помимо основной системы налогообложения, необходимо будет платить и налог на прибыль владельца квартиры (НДФЛ) – 13% от дохода в месяц.

Конечно, это только в том случае, если бизнесмен является субарендатором и это было оговорено и прописано в договоре с владельцем. Чаще всего собственники хотят переложить оплату своих налогов на плечи предпринимателя. Ведь это им нужно платить налог на прибыль от сдачи собственной квартиры.

Лично мы в своей компании придерживаемся того мнения, что владелец сам должен платить данный налог. Мы еще предлагаем собственнику открыть на себя ИП, и тогда ему нужно будет оплачивать всего лишь 6% от дохода с квартиры, а там он уже сам выбирает более удобный способ для себя.

Давай начнем с главного вопроса: сколько же можно зарабатывать с посутки? Для ответа на этот вопрос нужно посчитать, сколько нужно денег для запуска первой квартиры, которая будет генерить тебе доход. В твоей голове вопрос: как это сделать? Все просто, лови пример по Питеру. Цифры реальные, но усредненные с учетом сезонности бизнеса.

1. Аренда квартиры – 30 000 рублей. Это месячная оплата. Оплачиваешь в начале аренды и потом каждый месяц. Тут все просто. Стоимость квартиры в идеале должна быть либо рыночной, либо ниже рыночной. И в следующих частях мы дадим тебе методику, с помощью которой, особо не торгуясь, можно сбивать цену на аренду квартиры, при этом не переступая через себя.

Минимум в 50% случаев сбиваем цену на 1000—3000 рублей. Когда у тебя будет много квартир, каждые 500—1000 рублей при умножении на 12 месяцев превращаются в большие деньги, которые можно сэкономить.

2. Страховой депозит, или залог, – 15 000 +15 000 рублей. В итоге – 30 000 рублей. Оплачивается владельцу квартиры за мебель и технику, находящиеся в квартире. Как правило, залог можно разбить на два месяца.

И мы рекомендуем так делать, даже если есть деньги, чтобы внести залог полностью, потому что в первый месяц аренды может произойти все что угодно, могут вскрыться какие-то детали. Конечно, перед подписанием договора ты все тщательно проверишь в квартире, но лучше себя немножко подстраховать и разбить залог на два месяца. За девять лет в посутке у нас ни разу не было, чтобы в первый месяц мы избавлялись от квартиры, но все же разбивка залога на два месяца – это хорошая страховка денег от рисков.

3. Комиссия агента – 15 000 рублей, или 50% от месячной аренды квартиры. Психологически ты должен быть готов к оплате комиссионных, чтобы быстрее найти подходящую квартиру. А с агентом это получается быстрее. Не всегда, но как правило.