Глеб Осипов - Практика инвестирования в коммерческую недвижимость

Более того, такие разделенные квартиры примерной площадью 10–15 кв.м. стали размещаться на интернет-сервисах для продажи. Ради любопытства, как же все это происходит на деле, мы звонили по таким объявлениям. И продавцы нас уверяли, что они разделили одну квартиру на четыре и все оформлено документально, но сейчас, к великому сожалению, в квартире заканчивается ремонт и посмотреть ее можно будет только недели через 2–3, а документы по разделу вот-вот выйдут с государственной регистрации.

Что мы наблюдали потом с этими квартирами? Наш народ очень сообразительный! Такие квартиры стали продавать в совместную долевую собственность. Что это значит? По документам вы будете собственником какой-то доли (1/4,1/5 и так далее) всей квартиры, у каждого ключи от своей комнаты, и, в лучшем случае, там будет узаконена перепланировка и переустройство. Далее представьте, дорогие читатели, что вы приобрели одну комнату в такой квартире, вторую комнату приобрел я, а собственником третьей комнаты является наш общий знакомый. Конечно, там будут раздельные счета-фактуры и т. п. Давайте представим, что как-то вечером наш с вами общий знакомый, он же сосед, заказал себе вкусную пиццу с доставкой на дом (или любую другую еду), а нас, соседей, по непонятным для нас причинам не пригласил на ужин, чем мы были очень сильно задеты, обижены и расстроены. Мы заходим с требованиями поделиться с нами столь вкусным ужином. На что наш сосед, как законный собственник, отвечает нам отказом и указывает на дверь, но мы настаиваем, начинается потасовка, приезжают сотрудники полиции, начинается опрос и разбирательства, и мы достаем наши документы и что мы в них видим? Что я имею право собственности в размере 1/3 во всей квартире! Моя доля не определена и не выделена в действительности, и в дополнение ко всему я рассердился на нашего общего знакомого, что он не поделился со мной куском пиццы и моя тонкая психическая натура не выдержала такой травмы, я решил продать свою долю в этой квартире. Но в этой ситуации мои соседи имеют преимущественное право покупки, то есть без их отказа я не могу совершить продажу.

В моей практике было много примеров раздела квартир, но это были квартиры большой площадью, где есть минимальная площадь жилой комнаты (она составляет 8 кв. м), есть санитарные нормы, которые должны соблюдаться, а с увеличением количества квартир и проживающих в них нагрузка на коммуникации возрастает. В итоге на такие квартиры жалуются жильцы и управляющая компания, часто обращаются в суд с исковыми требованиями о приведении в соответствие.

Таким образом, мы видим, подобные инвестиционные проекты весьма сомнительные и очень рискованные.

Верьте только фактам. Смотрите в оба, или как не взять кота в мешке? Размер имеет значение.

В общем виде можно описать следующие этапы покупки коммерческой недвижимости.

Для начала нужно определиться с бюджетом и задать себе следующие вопросы:

Сколько у меня есть средств для инвестирования?

Сколько я могу взять в ипотеку?

Есть ли одобренная кредитная и/или ипотечная линия? Если нет, то как быстро смогу оформить?

Задавая себе эти вопросы, вы формируете первое понимание о том, в каком ценовом сегменте можете искать коммерческую недвижимость.

Далее следует задать вопросы о доходности: какую доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости хотелось бы получать (желаемая, максимальная)? На какую самую низкую доходность (минимальную) буду готов согласиться?

Ответив на эти два вопроса, вы поймете еще один критерий отсева объектов коммерческой недвижимости.

Приблизительную доходность вы можете определить следующим образом. Представленная ниже формула является утрированной в связи с тем, что не учитывает имущественные налоги, налоги на доходы, инфляцию, затраты на капитальный ремонт, страховку, рост стоимости арендной платы и т. п. Но она подходит для экспресс-оценки привлекательности объекта.

Доходность (в процентах) = чистый арендный поток / стоимость объекта * 100

Под чистым арендным потоком, в рамках данной формулы, следует считать арендную ставку (арендная ставка за всю площадь или арендная ставка за 1 кв. м, умноженная на количество арендных кв. м) за вычетом систематических коммунальных расходов (газ, отопление, электричество, вода, управляющая компания).

После определения ваших основных двух параметров: бюджет и минимальная доходность, а также желаемая доходность, вы уже смело можете провалиться в ресурсы интернета и в объятия риелторов. Самое простое – использовать сайт www.avito.ru (или подобные), на котором вы можете выставить параметры поиска по бюджету, типу недвижимости: торговая, офисная, складская и т. п. С моей точки зрения, лучше быть максимально открытым и не ограничивать свой выбор типами объектов коммерческой недвижимости, смотреть все варианты, таким образом вы сможете составить полную картину о рынке вашего города.