Галина Парусова - Секреты покупки и продажи квартиры без риска. Успешная сделка

Существует ещё одно маленькое «но». Иногда наблюдала ошибку, допускаемую многими продавцами при самостоятельной оценке квартиры: они ориентируются на текущие цены предложений, то есть те, что публикуются в интернет-объявлениях, и не догадываются, что никто, кроме хозяина жилого объекта, покупателя и агента, если он участвует в процессе продажи, не знает настоящей стоимости квартиры, по которой она была реализована. По этой причине цены на жилые объекты в рекламных изданиях и действительная цена продажи иногда не совпадают. Кроме того, следует помнить о таком понятии, как торг, особенно на «падающем» рынке, то есть когда цены на недвижимость начинают снижаться.

Объясню на примере. В газете по недвижимости вы увидели, что квартиры, аналогичные вашей, стоят 3 900 000 рублей, 3 890 000 рублей, 3 790 000 рублей, 4 000 000 рублей. Уверена, что вы выберете из этого перечня последнюю цифру. Угадала?

Предположим, что вы решаете оценить личную квартиру в 4 000 000 рублей, то есть ставите максимальную цену. Сложность заключается в том, что вы не знаете, что одна из квартир, подобных вашей, после торга была реализована за 3 850 000 рублей, хотя стартовая цена была 4 000 000, другая – вообще за 3 700 000 рублей, третья – за 3 920 000 рублей, четвёртую удалось реализовать за 4 000 000 рублей, потому что уезжавший за границу владелец включил в стоимость и мебель. Вы непреклонны и в рекламном объявлении указываете стоимость квартиры 4 000 000 рублей, жёстко отстаиваете её на переговорах и… теряете драгоценное время, особенно важное на «падающем» рынке или в период стагнации. Хотелось бы донести до вас мысль о том, что информация в открытых источниках примерная. Сделать её более точной вы сможете лишь тогда, когда прозвоните по телефонам, указанным в 10 – 20 объявлениях о продаже жилья, соберёте подробную информацию об объектах, посмотрите своими глазами хотя бы 2 – 3 квартиры. Вот тогда вы получите представление не только о квартирах-конкурентах, но и поймёте, сколько стоит ваше жильё. Представьте себе, что для оценки надо поработать. Цена на вашу квартиру станет ещё точнее тогда, когда вы начнёте получать предложения от потенциальных покупателей, сравнивать их.

Агенты по недвижимости, связанные друг с другом, как правило, знают цену продажи квартир или могут отследить среднюю динамику торга на примере предыдущих продаж в агентстве, они умеют проводить ценовой анализ недвижимости. Кстати, например, в Италии на сегодня разница между ценой недвижимости в рекламе и ценой продажи достигает 8 – 10%. А вы знаете разницу в вашем городе?

Аналоговый метод, применяемый для оценки недвижимости, хорош, но всё-таки не отличается точностью, ведь для того, чтобы качественно оценить недвижимость, надо учитывать не менее 20 параметров. В некоторых случаях и такого количества будет мало. Приведу некоторые факторы, влияющие на стоимость жилого помещения.

– Тип жилья (комната в коммунальной квартире, квартира эконом-класса, квартира улучшенной планировки, квартира в доме современных серий КОПЭ, П44Т, П3М и др., квартира бизнес класса, квартира премиум класса).

– Количество квадратных метров. Помните о такой закономерности: чем больше квадратных метров имеет квартира, тем ниже стоимость 1 квадратного метра в ней (речь идёт о линейке однотипных квартир).

– Количество переходов права собственности (первичные документы или многочисленные сделки в истории квартиры). Учитывая факт, что с развитием рынка недвижимости в России становится сложнее подобрать квартиру с первичными правоустанавливающими документами, в рекламном объявлении о продаже подобных квартир рекомендую указывать информацию о «первичке» для привлечения бОльшего числа потенциальных покупателей. Уверена, что на ваше объявление «клюнут» не только агенты недвижимости, которым практически не придётся проверять историю жилого помещения, но и покупатели, подбирающие жильё самостоятельно, понимающие, что с «первичкой» они могут сэкономить деньги и не привлекать специалиста по экспертизе.

– Расположение (район города, его престиж, экология).

– Высота потолков (250 см или выше).

– Планировка (смежные или изолированные комнаты, совмещённый или раздельный санузел, количество санузлов, размеры кухни, наличие вспомогательных площадей, например, кладовок, встроенных шкафов и иной мебели, антресолей, гардеробных; есть ли возможность осуществить перепланировку).

– Этаж (квартира, расположенная на первом этаже, теряет в среднем 10% от стоимости, расположенная на последнем этаже, – 5% от стоимости, если в доме нет полноценного технического этажа. В том случае, если техэтаж имеется, последний этаж не является понижающим цену критерием, однако увеличивается время экспозиции).