Галина Парусова - Секреты покупки и продажи квартиры без риска. Успешная сделка

Что подразумевает данный метод оценки? Нужно внимательно просмотреть цены на квартиры, подобные вашей по району, общей площади, количеству комнат, категории дома, состоянию. Если ваша квартира состоит из двух смежных комнат, совмещённого санузла и маленькой кухни, находится на 1 этаже пятиэтажного панельного дома, то не стоит обращать внимание на то, сколько стоят квартиры с раздельными комнатами и санузлом, расположенные на 3 этаже кирпичного дома. Разница в стоимости квартир может быть достаточно ощутимой.

Конечно, хорошо бы увидеть однотипные квартиры, сравнивая со своей, но это уже вопрос времени и желания. Правда, при личной оценке всегда присутствует субъективный фактор. Представьте себе, что каждому владельцу квартиры, как правило, нравится собственное жильё, трудно заметить его недостатки, а, значит, сложно быть объективным при определении стоимости. Предполагаю, чтобы вы любите своё нынешнее жилище. Верно?

На переговорах с собственниками московских квартир, хорошо подготовленными ко встрече с агентом по недвижимости, я наблюдала такое явление, как акцентирование внимания на максимальных ценах квартир, аналогичных продаваемому жилью. Создавалось впечатление, что продавец, готовясь ко встрече с агентом, просматривая рекламные объявления, словно не видел иные цены на квартиры в своём районе. Мне приходилось обращаться к различным аргументам, чтобы доказать, что одинаковые по метражу квартиры, расположенные в одном районе могут иметь разницу в стоимости. Вообще каждая квартира уникальна, даже если речь идёт о квартире со стандартной планировкой.

Получается, что в описанной выше ситуации собственник видит то, что выгодно ему. Понятно, что мечта любого владельца жилья – реализовать недвижимость по максимальной цене. Вот и видит человеческий глаз только то, что нравится ему. Иногда владелец недвижимости, беря за основу максимальную цену похожего жилья, прибавляет к ней ещё 10 – 15%, объясняя такое решение хорошим состоянием квартиры, удобствами, важными именно для него. Замечание для собственников стандартных квартир – лишь малое количество потенциальных покупателей обращают внимание на особенности ремонта, проведенного в продаваемой квартире, потому что большинство после приобретения намереваются переделать квартиру по своему вкусу.

Ещё хочется напомнить продавцам недвижимости мечту покупателей жилья – приобрести лучший объект из имеющихся в данное время на рынке по минимальной цене. Это значит, что потенциальный покупатель, подбирая в сети варианты для себя, будет сконцентрирован на квартирах с минимальными ценами, а на просмотре начнёт ещё и жёстко торговаться. Особенно на вялом рынке. Случаи, когда квартира продаётся по максимальной цене есть, но для этого она должна обладать особенностями, выделяющими её среди остальной недвижимости, представленной в данные момент в конкретном районе города.

Очень хорошо понимаю владельцев недвижимости, потому что однажды сама была в такой ситуации, когда меняла через куплю-продажу собственную квартиру. Она казалась мне лучшей из всех, что продавались в то время в моём московском районе. Это нормальное явление, срабатывает субъективное видение, к которому присоединяются личные эмоции, воспоминания, связанные с собственной квартирой. Порой при оценке в стоимость включаются и денежные средства, потраченные на обновление жилья. «Если моё, то лучшее,» – часто думает продавец, но согласитесь, что для адекватной оценки квартиры такой подход не очень удачен. Безусловно, перед продажей стоит попытаться самостоятельно определить цену квартиры, но и консультация с профессионалом не будет лишней.

Имеется ещё один нюанс при самостоятельной оценке квартиры. Иногда бывает, что хозяин «выставляет» квартиру по такой же цене, за которую продали его соседи. В чём здесь опасность? Она заключается в том, что не учитывается временной фактор той, предыдущей, продажи. Если ваши соседи продали квартиру в прошлом году, то, как говорится, с того момента много воды утекло и цена могла измениться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Вот почему оценку недвижимости надо делать непосредственно тогда, когда вы решаете продавать квартиру.

Естественно, возникает ряд вопросов к владельцам недвижимости:

– Найдёте ли вы время, чтобы просмотреть квартиры, подобные вашей, для точного определения стоимости своей?

– Сможете ли вы сделать сравнительный анализ стоимости квартир, продающихся в вашем районе?