Ян Арт - Внятное руководство для обычного человека, где, как и на что взять деньги

Самый легкий способ не дать развиться конфликту интересов — это продать квартиру, погасить кредит, поделив оставшуюся сумму по справедливости. С большой долей уверенности можно предположить, что в суде оставшиеся после погашения деньги разделят пополам — как любое совместно нажитое имущество супругов. Даже если один из супругов вносил больше другого или вообще платил фактически самостоятельно — это не будет принято во внимание.

Но может так получиться, что один из супругов предпочтет оставить квартиру за собой. В этом случае потраченные другим супругом деньги могут быть зачтены как вклад в содержание ребенка или детей, которые останутся жить в этой квартире. Можно договориться о соизмеримой компенсации за счет другого совместно нажитого имущества. Можно придумать и другие варианты — как бывшие супруги договорятся насчет возврата уже внесенных денег, к теме нашей статьи не относится.

Другой вопрос, как быть дальше с платежами, обязанность по внесению которых лежит на обоих созаемщиках? Особого выбора нет. Тот из супругов, кто остается в квартире, должен либо доказать банку, что он способен погасить остаток кредита самостоятельно, либо найти нового созаемщика. В обоих случаях кредитный договор должен быть переоформлен.

Ипотека — не тот случай, чтобы играть в жмурки. И чтобы сделать ее максимально безопасной и комфортной, надо четко представлять все возможные повороты судьбы.

Во-первых, не экономьте на ипотечном страховании — именно страховка избавит вас от проблем во многих неприятных случаях, начиная от аварии в доме и заканчивая болезнью или сменой работы.

Во-вторых, не подписывайте кредитный договор впопыхах, проанализируйте все его положения и те права и обязанности, которые он накладывает и на вас и на кредитующий вас банк.

В-третьих, если вы не можете платить — смело идите в банк и попытайтесь совместно решить проблемы. Вы вполне можете добиться отсрочки или провести рефинансирование кредита. Если вы будете открыты и инициативны, даже в самом худшем случае (ипотечную квартиру приходится продавать) вы получите выгоду (разницу между ценой квартиры и остатком вашего долга).

И в-четвертых, заранее оформите свои права на жилье и обязанности по погашению кредита с вашими родными. Это позволит не делать ваш кредит заложником личных взаимоотношений.

Как ни странно, мировой финансовый кризис породил для ипотечных заемщиков еще одну форму поддержки — государственную. Для помощи заемщикам, не имеющим возможности продолжать гасить свой долг перед банком, была создана специальная организация — Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). АРИЖК предлагает поддержку заемщикам, взявшим ипотеку в рублях или в иностранной валюте, — как приобретавшим готовое и строящееся жилье, так и заложившем жилье для получения нецелевого кредита. Главное, чтобы кредит был получен вами до 1 декабря 2008 года.

Именно в АРИЖК родилась схема реструктуризации, которую сейчас используют многие банки: несостоятельному должнику выдается стабилизационный заем, равный сумме его платежей по ипотечному кредиту сроком до одного года. Сумма этого займа рассчитывается с учетом просроченной задолженности, штрафов и пеней. Соответственно, если вы обратитесь за помощью, имея долг по ипотеке за три месяца, вам предоставят сумму, которая покроет не только двенадцать ежемесячных платежей по кредиту, но и просроченный долг с пенями и штрафами. Более того, стабилизационный займ при необходимости включает в себя расходы на ипотечное страхование.

Однако если помощь АРИЖК позволяет на год забыть об ипотечных выплатах банку, то стабилизационный займ надо будет гасить уже через месяц после того, как за вас произведут первый платеж по кредиту. Но поскольку за помощью в АРИЖК обращаются люди, испытывающие серьезные трудности с деньгами, размер платежа на период оказания помощи рассчитывается с учетом реальных финансовых возможностей заемщика. Поэтому сумма ежемесячного платежа в счет погашения стабилизационного займа может быть совсем небольшой, например 1000 рублей.

Поскольку государство берется помогать ипотечным заемщикам максимум в течение года, по окончании этого срока надо будет начинать снова платить по кредиту самостоятельно и одновременно — возвращать долг АРИЖК. Стабилизационный займ надо вернуть не позже того момента, как закончится срок погашения ипотечного кредита. Процентная ставка по стабилизационному займу для погашения долга по рублевым кредитам не может превышать ставки по вашему ипотечному кредиту. Значит, если вы брали кредит под 12 % годовых, то и АРИЖК выдаст вам займ тоже под 12 % годовых. По займам, которые выдаются для погашения валютных ипотечных кредитов, процентная ставка установлена в размере ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на момент выдачи займа. После окончания льготного периода размер совокупного платежа по старому и новому займам по сравнению с прежним платежом по ипотеке в среднем увеличивается на 10–15 %, не так уж и много.