Ян Арт - Внятное руководство для обычного человека, где, как и на что взять деньги

Для банка это вполне выгодная схема. Заемщик продемонстрировал свою добросовестность, расплатился по кредиту, но при этом по-прежнему платит проценты уже по новой ссуде. Поэтому не стоит переживать относительно обременения вашего жилья со стороны банка: поменять жилье на лучшее с его согласия вполне возможно.

Следующий вопрос: могу ли я сдавать ипотечную квартиру или дом в аренду?

Можете, но только с согласия кредитора. Казалось бы, какое дело банку до того, кто будет жить в заложенной квартире? Казалось бы, только радоваться должен, что вы имеете стабильный источник дохода, — будет чем гасить кредит. Однако банки оценивают такую ситуацию иначе. Собственник квартиры может оказаться злостным неплательщиком, и банк захочет разорвать с ним договор, а свои затраты по выданному кредиту компенсировать за счет реализации заложенного жилья. Но, если в квартире обнаружатся жильцы, заключившие должным образом договор аренды и заплатившие вперед на длительный срок, продать квартиру или дом будет очень сложно. Закон охраняет права арендаторов, поэтому их нельзя попросить очистить помещение даже при смене собственника квартиры или дома. В этом случае банку придется ждать годы, чтобы реализовать объект залога.

Однако если владелец ипотечной квартиры желает сдавать ее в наем по всем правилам, можно обратиться за разрешением к банку-кредитору. Если аренда будет краткосрочной, на полгода — год, скорее всего, банкиры не откажут.

Если же вы считаете излишним скреплять отношения с арендаторами письменным договором, никто не сможет помешать селить в заложенную квартиру кого захочется.

Здесь четких правил нет. Без согласия банка можно прописать только близких родственников: детей, родителей, супруга. Но поскольку законодательство напрямую не запрещает и не разрешает самовольно прописывать близкую родню, в банках склонны трактовать закон в свою пользу и требуют согласовывать регистрацию любого члена семьи в заложенном жилище. Однако заемщик, в свою очередь, может смело не подчиняться этим требованиям, и тут уж банк ничего с ним поделать не сможет, ни один суд такое требование банка не может признать правомерным.

Однако это касается лишь самых близких родственников. Всех прочих можно зарегистрировать в квартире только с письменного разрешения кредитора.

Банки-кредиторы могут потребовать продажи ипотечной квартиры в случае расторжения ипотечного договора. Условия, при которых он может быть расторгнут, прописаны в самом договоре. Обычно основание — три и более просрочек платежей по кредиту. Причем в этом случае банк может реализовать заложенную квартиру — как с согласия заемщика, так и без него. До недавнего времени банку было затруднительно продать квартиру без согласия владельца: российские законы охраняли прежде всего интересы населения. Такая продажа была возможна только с разрешения суда, а суды не стремились принимать «антисоциальные» решения. Но законодатели укрепили права банков. Так что будьте пунктуальны в платежах.

Ипотека — это всерьез и надолго. Чтобы сделать ее безопасной, нужно знать определенные правила и предусмотреть форс-мажор. А главным инструментом безопасности становится ипотечное страхование.

Ипотечные заемщики в своей массе — оптимисты. Они уверены в своих силах, надеются на светлое будущее, планируют быстренько выплатить банку кредит и жить припеваючи. Пессимисты тревожатся о превратностях судьбы, которые могут помешать вернуть кредит: «А вдруг меня с работы выгонят? А если заболею тяжко, меня машина собьет, грабители нападут? Стану инвалидом, не смогу погашать кредит, банк квартиру отнимет и на улицу выгонит. Да мало ли что еще может приключиться!»

Отказываться от ипотеки из-за подобных страхов несерьезно. Серьезно — оформлять ипотеку так, чтобы именно в таких ситуациях защитить себя от всех рисков потери жилья. А риски эти могут быть трех типов — материальные, финансовые и семейные.

От первых можно застраховаться.

Вторые могут быть решены в сотрудничестве с банком, выдавшим вам кредит.

Третьи — личное дело каждое, но и тут существует несколько оптимальных сценариев поведения.

Российские законы гласят: при оформлении ипотечного кредита нужны три вида страховки.