Ян Арт - Внятное руководство для обычного человека, где, как и на что взять деньги

Какую часть от общей суммы дохода можно подтверждать в свободной форме (справкой от работодателя в свободной форме или вашим заявлением), зависит от банковской политики. Бо́льшая часть банков устанавливает пониженные процентные ставки по кредиту для клиентов с «белыми» зарплатами.

Зная критерии банка по отношению к заемщику и используя ипотечный калькулятор на сайте банка, можно узнать, какую сумму сможет предоставить вам банк. Для этого нужно ввести в калькулятор несколько цифр: срок кредитования, размер ваших ежемесячных доходов, а также степень их «белизны». Так вы узнаете сумму кредита.

Что касается расчета платежей по нему, то заявленной процентной ставкой по кредиту дело не ограничивается. Помимо расходов на ежемесячную оплату процентов за пользование кредитными средствами банки устанавливают комиссии за рассмотрение заявки, выдачу кредита, обслуживание ссудного счета. Конечно, их размер не является решающим фактором при выборе кредита, но при прочих равных условиях разница в расходах с учетом этих дополнительных платежей может быть существенной. Разница в размере комиссии, например, за выдачу кредита, может составить от нескольких тысяч рублей до нескольких тысяч долларов. Поэтому прежде чем выбирать себе банк и кредитную программу, следует выяснить, сколько составляет полная стоимость кредита — то есть совокупность всех платежей по кредиту.

Это естественный вопрос, который возникает у потенциального заемщика. В маленьком? В крупном? В российском? В «дочке» зарубежного банка? Однозначного ответа нет, прежде всего — оцените, КАК работает тот или иной банк.

Условия ипотечного кредитования в определенной степени зависят от масштаба банка, его профиля и срока работы на ипотечном рынке. Чем крупнее банк, тем больше вероятности, что требования к заемщику будут мягче, а ставки по кредиту — ниже. То же самое характерно для банков, у которых ипотека входит в число профильных направлений деятельности (например, специализированные ипотечные банки). Однако повышенную либеральность к заемщикам нередко проявляют и новички на ипотечном рынке, которые стремятся завоевать симпатии клиентов.

Не поддается исчислению в материальном выражении, но играет большую роль такой фактор, как четкость информации от банка. С этой точки зрения оцените компетентность и доступность консультантов. Если на сайте банка предоставляется одна информация, по телефону вам сообщают другое, а в офисе долго ищут «нужного человека», то можно предположить с большой долей уверенности, что процедуру оформления кредита могут сопровождать разного рода проволочки и неприятные сюрпризы.

На протяжении срока погашения кредита наверняка потребуется вступить в более тесный контакт с банком, чтобы, например, продать квартиру из-под залога, договориться об отсрочке выплат — да мало ли какие неожиданности могут произойти за 10–15 лет. И если в ходе консультаций вы увидите, что сотрудники банка воспринимают заемщика как бесправного просителя, не видят в клиенте партнера, с которым должно считаться, стоит задуматься, так ли уж велики остальные достоинства?

Еще один важный момент — как вы собираетесь распорядиться кредитом. Ипотечный кредит использовать можно по-разному. Хотите — покупайте квартиру на вторичном рынке, хотите — в строящемся доме, хотите — возьмите деньги на строительство коттеджа или приобретение готового загородного дома или вовсе на ремонт или реконструкцию своего дома.

Все банки работают по одной и той же схеме. Разница заключается в выборе кредитных продуктов: где-то он — пошире, где-то — более чем скромен.

Богатство выбора зависит, как правило, от вида банка. А банки, как известно, бывают розничные, универсальные и ипотечные.

Универсальные и розничные банки предлагают стандартный набор ипотечных программ без особых изысков. А вот в специализированных ипотечных банках (Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, Ипотекбанк, ДельтаКредит) возможны варианты. Ипотека для таких банков — единственное направление деятельности, поэтому там вам могут предложить самое большое разнообразие и самые гибкие условия ссуд.

«Зачем так тщательно выбирать ипотечную программу?» — спросите вы.

Дело в том, что каждый заемщик преследует свои цели. Одни специально выбирают срок погашения подлиннее, чтобы кредит не так сильно бил по доходам семьи. Другие, напротив, не могут спокойно спать, пока не рассчитаются с банком, используя любую возможность, чтобы досрочно выплатить долг. Третьим важно взять в кредит сумму побольше, четвертым — найти процентную ставку поменьше. Кто-то пытается выгадать на стоимости жилья, выбирая новостройки, которые обходятся дешевле, чем готовые квартиры или коттеджи. Кто-то хочет сэкономить на процентах за счет плавающих ставок или дифференцированной системы платежей. Наиболее экономные надеются использовать к своей выгоде снижение курса доллара, взяв кредит в американской валюте.