Евгений Симонов - Проектируем и строим дом сами

Следующая позиция — у продавца-владельца должны быть в порядке документы об отсутствии задолженности по уплате земельного налога. Такой же документ, в случае если вы приобретаете участок в садовом товариществе, вам обязан представить председатель садового товарищества.

Осведомитесь о семейном положении продавца земли. Не стесняйтесь попросить нотариально заверенное согласие супруга либо супруги продавца на совершение сделки. Если вас что-то смущает в облике продавца — попросите представить справку о дееспособности. Поверьте, когда человеку действительно важно как можно скорее продать свою недвижимость — вашу просьбу он воспримет адекватно. Существует особая схема мошенничества, когда ушлые родственники продают что-либо от имени психически нездорового, однако контролируемого ими члена семьи, а потом с легкостью добиваются в суде признания сделки недействительной.

Также, изучая документы, проверьте, какое количество соток указано на бумаге и какое реально имеется в наличии. Проведите тщательные замеры — речь идет о ваших деньгах. Ведь иногда бывает так, что продавец (особенно в новых коттеджных поселках) самовольно прирезает себе «ничейную» площадь, чтобы потом продать участок дороже.

Что делать, если свидетельства о праве собственности на землю у продавца нет, а участок вам хочется приобрести именно этот? Равноценной заменой свидетельству могут быть постановление или распоряжение местного органа власти о выделении этому человеку земли либо имеющийся у него на руках договор купли-продажи. Дело в том, что иногда владельцы земельных участков годами не могут сподобиться оформить свои имущественные права, получив, например, по сути ненужный им участок в наследство либо бессрочное пользование. Особенно это касается наследников участков, принадлежавших еще советским дачным и садоводческим товариществам. Все, что знают молодые наследники об участке, — это то, что он всегда принадлежал их семье. Понятно, что отсутствие нужных документов осложнит и задержит сделку, поэтому решайте: поборетесь вы за право купить именно этот участок либо продолжите поиски равноценного.

Вызывает ли продавец у вас доверие? Если что-то смущает — попросите справки, что на недвижимость не накладывались аресты и запрещения, об уплате членских, паевых и разовых взносов. Постарайтесь получить документальные подтверждения устным заверениям в том, что дольщики действительно отказались от преимущественного права покупки доли этой недвижимости, что участок не является предметом межевых споров, что он не внесен в генеральный план какой-либо муниципальной застройки. Иными словами, расследуйте «историю земли», начиная с того, кому и когда она впервые была выделена.

Кстати, вам следует знать, что на сегодняшний день действительны все государственные акты, свидетельства и другие документы, выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации прав, то есть до 31 января 1998 года. Если участок был приобретен вашим продавцом после 31 января 1998 года, то в таком случае действительными являются: свидетельство о праве на земельные доли либо выписка из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий. Либо же свидетельство о праве собственности на землю, выданное до 31 января 1998 года. Если участок был предоставлен нынешнему владельцу после 29 октября 1993 года, то свидетельство должно быть зарегистрировано в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Также действительными являются договоры об отчуждении участков, решения судов, свидетельства о праве на наследство, решения (постановления, распоряжения) о предоставлении земельных участков.

Итак, первый этап юридических формальностей, связанных с «чужими» документами, вы прошли. Теперь наступает этап получения и заверения собственно ваших документов. Прежде всего, собрав всю документацию (оригиналы), свидетельствующую о том, что теперь законный хозяин земельного участка — вы, направляйтесь в землеустроительную (геодезическую) комиссию, так как необходимо подтвердить межевание. Стоимость этой услуги определяется договором, заключенным с землеустроительной организацией. Вы обязаны представить геодезистам нотариально заверенную копию свидетельства на землю, нотариально заверенную копию постановления, договора купли-продажи или дарения, выписку из генерального плана, заверенную печатью и подписью председателя садового товарищества, технический паспорт БТИ (если на приобретенном участке есть постройки), акт согласования границ со смежными землепользователями, заверенный местной администрацией.