Евгений Симонов - Проектируем и строим дом сами

Итак, закончены предваряющие начало строительства мероприятия, зависящие исключительно от вас. Собрали необходимую сумму денег, определились с образом дома, посмотрели все окрестные коттеджные поселки, нашли общий язык с оригинальным архитектором, смирились с мыслью о необходимости заплатить еще и за проект ландшафтного дизайна участка. Осталось найти хорошего подрядчика, потом независимого наблюдателя за строительством и выдержать темп жесткого и грамотного контроля за строителями. Затем пригласить дизайнера-интерьерщика, приобрести мебель и — жить. Однако есть и «бумажный» этап строительства, чему и будет посвящена данная глава.

В принципе, такой момент, как количество документов, необходимых для получения разрешения на строительство дома, зависит в том числе от того, где участок находится. Дело в том, что в различных районах и областях России существуют ощутимые различия в порядке как выдачи разрешений на строительство, так и введения вас в право собственности. Как правило, для одного дома понадобятся около двух десятков документов и около десятка согласований.

Самое первое, что вы должны сделать при приобретении конкретного участка, — проверить (не только на наличие, но и на подлинность) абсолютно все документы, имеющиеся у продавца (либо его представителя, то есть профессионала-риелтора). Прежде всего это паспорт продавца и оригинал свидетельства его права собственности на землю — если, конечно, оно оформлялось. Иначе невозможно удостовериться в том, что земля действительно является собственностью этого человека. Если продавец показывает лишь копию, то, независимо от того, чем он это мотивирует, от сделки лучше отказаться. Даже если очень сильно хочется приобрести именно эту землю. Подвохов бывает множество. Возможно, копия свидетельства выдана как раз потому, что участок находится под арестом. Либо земля в данный момент является предметом судебного разбирательства и от нее хотят побыстрее избавиться — поэтому и изъят оригинал свидетельства.

Отдельно скажу о ситуации, когда в роли продавца выступает не собственник, а риелтор. Записав все его координаты, первым делом посетите агентство недвижимости, чтобы узнать, действительно ли он там работает, штатный это сотрудник либо сдельщик. Самое главное — убедитесь, что это солидное агентство недвижимости, а не фирма «Рога и копыта». Необходимо изучить лицензию на риелторскую деятельность и попросить показать все имеющиеся в наличии документы, относящиеся к выставлению на продажу облюбованного вами участка.

Имея дело с риелтором, выясните: действительна ли на сегодняшний день выданная ему владельцем участка доверенность. Уточните, по какой именно цене владелец поручил риелтору продать его собственность, а также сколько соток и какие постройки входят в продаваемый «комплект». И самое главное — доверено ли риелтору право подписи в договоре о заключенной сделке.

Будьте внимательны при осмотре свидетельства о собственности на землю. В этом документе вы должны найти ответы на следующие вопросы: во-первых, когда и кем это свидетельство выдано. Во-вторых, на основании каких документов ваш визави является собственником участка. В-третьих, площадь участка, сколько из нее реально принадлежит продавцу (особенно если участок большой). В-четвертых, каков его статус (уже говорилось о том, что далеко не ко всем продаваемым участкам прилагается право строиться на них). Конечно, вам должен быть назван кадастровый номер участка, а также представлен кадастровый план. Это документ, в котором указываются следующие данные: категория земельного участка, количество соток, сведения о различных секторах земельного участка и схема его территории с указание границ.

Также в выписке из кадастра должен быть отражен весь «негатив»: возможно, по вашему будущему участку протянут газопровод, а также трубы муниципальных коммуникаций. Возможно, на этом участке нельзя вырубать деревья. Как показывает практика, иногда в земельных документах эти ограничения и недостатки не указываются, и в результате вы, уже заключив сделку, понимаете, что действительно купили просто кусок земли.

Не менее важно увидеть документы, из которых станет ясно, каким образом продавец стал владельцем участка: сам купил его, обменял, получил в подарок либо в наследство.