— Ваш проект стартовал при ипотечной ставке Сбербанка десять процентов годовых. Но сейчас таких ставок уже нет, в основном речь идет о 13 процентах. Из какого расчета вы исходите?
— У Сбербанка в тот момент, когда мы начинали, ставка была даже восемь процентов. Но я считаю, что надо стремиться к мировым показателям — от трех до шести процентов годовых, это самый комфортный уровень ипотеки для большинства людей. Кстати, иногда приводят в пример и пугают нас американским ипотечным кризисом 2007 года, но это неправильное сравнение. В Америке кризис был связан с перекредитованностью населения в целом и, в частности, с чрезвычайно рискованной ипотечной политикой, когда банки снижали ставку ипотечного кредита до одного-двух процентов годовых и делали очень серьезную отсрочку погашения тела кредита. При этом кредит выдавали практически любому, включая неработающих иммигрантов.
— Тогда, может быть, российские банки правильно делают, что осторожничают и не понижают ипотечную ставку, ведь, например, в потребительском кредитовании у нас угрожающе растет количество невозвратов?
— При ипотеке, если человек сразу и гасит тело кредита, и выплачивает проценты, и все это расписано на десять—пятнадцать—двадцать лет, если этот человек прошел проверку, он работает на нормальном предприятии, у него официальная зарплата, то это совсем другая история. Например, на нашем проекте мы выдали более десяти тысяч ипотечных кредитов, и просрочка в нашем портфеле — 0,15 процента. Понятно, что из десяти с лишним тысяч человек кто-то заболел, у кого-то что-то в жизни случилось. То есть здесь включается статистика. О чем это говорит? О том, что ипотечный портфель сам по себе безрисковый, недаром Центробанк в своем классификаторе относит его к высоконадежным. А в сегменте дешевого жилья он даже надежнее, чем в сегменте дорогого. Потому что дорогое жилье, как правило, уже не первое, это люди, если они занимаются бизнесом, начинают покупать квартиры для мамы, для дочки и так далее. Потом у него в бизнесе что-то не заладится, уровень дохода упадет, и он решит от дочкиной квартиры пока отказаться, попадет на просрочку, и банк эту квартиру заберет себе. В случае с дешевым жильем это, как правило, покупка первого жилья. Повторюсь, это молодая семья, они держатся за свое рабочее место, выплаты вполне приемлемые, и они не могут от них отказаться. Да и глупо отказываться. Объясню почему. Если они захотят уехать в съемную квартиру, то зачастую арендная ставка жилья выше наших ипотечных выплат по однокомнатным квартирам. То есть выгоднее внести эти сто тысяч рублей и жить уже в своем собственном жилье.
— В таком случае что нужно делать, чтобы снизить ипотечную ставку?
— Мы предлагали, чтобы ЦБ изменил свое отношение к ипотечному портфелю и согласился его рефинансировать. Но, снова повторюсь, речь идет только о комплексном освоении территорий и только в сегменте доступного жилья. Дело в том, что сейчас, хотя ЦБ и воспринимает ипотечный портфель как безрисковый, в то же время у него есть старая инструкция, запрещающая рефинансировать этот портфель. При этом наши коммерческие банки продают свои ипотечные портфели американским и французским компаниям, и те на нас зарабатывают. Так вот, мы предлагаем на этом зарабатывать нашему ЦБ, потому что есть статистика, и она показывает, что риски там минимальные, их нет практически.
— Как скажется на конечном заемщике подключение ЦБ к рефинансированию ипотеки?
— Мы предлагаем, чтобы ЦБ разрешил рефинансирование с определенными условиями: коммерческий банк должен прибавлять не более двух-трех процентов своей маржи. Допустим, сейчас в ЦБ ставка рефинансирования 8,25 процента, и если ты хочешь рефинансировать ипотечный портфель, то твоя ипотечная ставка для покупателя должна составлять 10,25 процента. Таким образом, мы даем возможность ипотечным банкам получать более дешевые средства, в результате зарабатывает российский коммерческий банк, зарабатывает ЦБ, а основной выгодоприобретатель — это российский гражданин, который получает под нормальный процент ипотеку.
— Есть ли у вас идеи, как решить проблему подведения инженерных сетей к участкам застройки?
— Если говорить об инженерной инфраструктуре, то тут и без наших предложений программой «Доступное жилье» предусмотрена компенсация застройщику за подведение сетей. Субсидия в размере четырех тысяч рублей на квадратный метр — это хорошие деньги, учитывая, что раньше не было ничего. Но появление больших проектов, таких как наш, и само толкает сетевые компании вкладываться в подведение коммуникаций. Так, мы скоро напрямую сможем договариваться с Федеральной сетевой компанией, она же заинтересована в абонентах, а в нашем микрорайоне живет сегмент людей платежеспособных, и они исправно вносят свои коммунальные платежи.
Читать дальше
