— Я предложил подход на основе партнерства государства и бизнеса, когда они делают одно общее дело. На каких условиях? Застройщик, если он работает в сегменте доступного жилья, должен при комплексном освоении территории заложить в своем проекте планировки объекты социальной инфраструктуры. Этот проект планировки утверждает муниципалитет, и он же выдает на него заказ, а застройщик проходит на этот проект государственную экспертизу, экспертизу сметной документации, тоже государственную, и строит этот объект, вводит в эксплуатацию и передает его муниципалитету по себестоимости.
— Не по рыночной цене?
— Нет, и это надо четко прописать: застройщик не имеет права зарабатывать на этом объекте муниципалитета ни копейки! Его проверяет государственная экспертиза, и ему компенсируются только все прямые затраты по этому объекту. Мы предлагаем два механизма выкупа. Если в бюджете нет дефицита и есть возможность в текущем году выделить деньги, то выкуп разбивается по этапам: допустим, 20 процентов — после готового проекта и выхода компании на площадку, 30 процентов — по окончании половины строительно-монтажных работ, еще 30 процентов — по завершении строительства объекта и оставшееся — после ввода объекта в эксплуатацию. Тогда не возникает удорожания проекта в связи с кредитной нагрузкой. Другой механизм — когда бюджет выкупает этот объект после ввода в эксплуатацию, но при этом компенсируются затраты по возмещению кредитной ставки.
— Очень понятная схема, за исключением одного момента. Если у муниципалитета просто нет денег на строительство детских садов, о каком выкупе тут говорить?
— Наш подход позволяет властям, по сути, найти дополнительные источники финансирования. Что происходит? Обычно застройщик строит отдельно от города, а город что-то пытается строить сам по себе. То есть это две разрозненные силы, действующие зачастую неэффективно. Мы предлагаем все организовать иначе. Во-первых, власть участвует непосредственно в проекте планировки территории застройщика, формируя заказ на возведение социального объекта. Во-вторых, она выкупает этот объект у застройщика при условии, что в микрорайоне продано не менее 70 процентов квартир. Таким образом, исключается риск, что застройщик построит жилье, не пользующееся спросом, и городские деньги, которых и так мало, будут потрачены зря, а люди, живущие в другом районе города, останутся без того же детского садика. Обеспечивается адресность городских затрат, поскольку объекты социальной инфраструктуры появляются только в тех местах, где они востребованы большим количеством людей. А дальше: появился значимый объект — появилась в нем заинтересованность на всех уровнях. Я знаю, что на детские сады в рамках нашего самарского проекта городских денег было потрачено всего пять процентов, а 95 процентов поровну поделили между собой федеральная власть и областная. Вот такой результат совместной работы «город—область—застройщик». Так что каждый должен заниматься своим делом: строители должны строить, а власти — формировать, планировать, контролировать заказ. Но все они должны эту телегу тащить в одной упряжке, в одном и том же направлении.
— Все ли компании могут участвовать в этой программе?
— Когда мы говорим о большой стройке, о комплексном освоении территории, государство должно себя обезопасить максимально. Речь идет о застройщиках, за последние три года вводивших не менее ста тысяч квадратных метров жилья, — это тот уровень, когда он может и умеет строить, понимает, что такое большие прорывные проекты.
— В регионах есть игроки, отвечающие этому критерию?
— Конечно, хотя и не много. Но их не должно быть много. Главное — надежность, кому государство дает деньги. Дать государственные деньги компании, которая еще ничего не вводила, чтобы она на эти деньги тренировалась, я считаю, было бы неправильно. Крупные компании есть, не так все плохо. Россия сейчас уже превысила ввод жилья по сравнению с советским периодом. В то же время нашему обществу надо стремиться к тому, чтобы это жилье было доступно, чтобы любая молодая семья, закончив институт и устроившись на работу, на свою зарплату и за счет каких-то минимальных накоплений могла позволить себе взять квартиру в ипотеку. Вот это я считаю задачей номер один. И эта задача хорошо сочетается с задачей организации по всей стране достойно оплачиваемых рабочих мест. То есть, по нашим расчетам, если муж зарабатывает 30 тысяч рублей, а жена — 20 тысяч рублей, эта семья при минимальном взносе 100 тысяч рублей может уже купить себе квартиру и жить в ней. Ее ипотечные выплаты составят от десяти до пятнадцати тысяч рублей в месяц. При этом формируется устойчивая ячейка общества — это люди, у которых есть свое жилье, которые в ближайшее время уже задумаются о том, чтобы у них появился ребенок. Они совершенно по-другому будут относится к своему рабочему месту, а не так, что «хочу работаю, не хочу — не работаю». Это хорошие, взрослые обязательства на одного и на другого члена семьи.
Читать дальше
