Вениамин Гассуль - ТСЖ. Организация и эффективное управление

Для оплаты работ по проведению капитального ремонта и составления сметы должны быть определены финансовые ресурсы в смете доходов и расходов ТСЖ на планируемый год. При проведении капитального ремонта с использованием субсидий эти затраты должны войти в сводную смету, что предопределяет их возврат ТСЖ в той или иной форме. Об этом надо напомнить составителям сметы, которые должны стоимость ее разработки включить в смету. При проведении капитального ремонта за счет бюджета субъекта РФ следует поступать таким же образом. Однако регионы часто не оплачивают стоимость проектно-сметных работ. При проведении капитального ремонта за счет собственных средств ТСЖ затраты на разработку сметы оплачиваются также за счет этих средств.

Наличие сметы – необходимое условие для включения дома в план по капитальному ремонту, составляемый в регионе за счет централизованных источников. Смета нужна и для составления договора с подрядчиком при проведении капитального ремонта за счет средств ТСЖ, и для оценки собственных финансовых ресурсов ТСЖ в определенный период времени.

Руководители ТСЖ часто проявляют недальновидность и не планируют затраты на разработку сметы до окончательного решения о включении дома в план по капитальному ремонту за счет централизованных источников. В результате дом или не попадает в этот план, или председатель правления ТСЖ срочно нанимает специалиста, который за короткий срок и повышенную плату разрабатывает смету, но она не включается в сводный расчет. В таких случаях недооценка председателем ТСЖ фактора своевременности составления сметы по капитальному ремонту дома нанесет ТСЖ определенный ущерб.

Еще одним важным фактором, влияющим на эффективность работы ТСЖ при проведении капитального ремонта, является грамотное заключение договора с подрядчиком. Обычно используются типовые, проверенные юристами тексты договора. Ошибки, как правило, могут быть не в тексте, а в установлении срока окончания работ и графике их производства.

В практике встречаются случаи, когда точный срок окончания работ фактически не обозначен. Например, указанно, что подрядчик должен закончить работы в течение шести месяцев с момента перечисления заказчиком, т. е. ТСЖ, денежных средств на аккредитив для оплаты работ, но не позднее 1 ноября. Заказчик перечисляет деньги на аккредитив 1 июня, т. е. для выполнения работ к намеченному сроку осталось всего пять месяцев. В этом случае подрядчик считает, что шестимесячный срок для производства работ истекает 1 декабря, а заказчик ссылается на оговорку «не позднее 1 ноября». Подобные казусы не свидетельствуют в пользу председателя правления ТСЖ, подписавшего подрядный договор.

Более серьезные ошибки могут быть допущены при согласовании графика производства работ, являющегося неотъемлемой частью договора. Например, при капитальном ремонте внутренних санитарно-технических систем в многоквартирном доме график производства работ должен быть составлен по каждому подъезду, что позволит обеспечить более четкий контроль за сроками и качеством производства работ.

Особое внимание должно быть обращено на график работ по ремонту фасада дома. Ремонт производится, как правило, с лесов, которые создают большие неудобства жильцами нерасселенного дома: пыль, грязь, трудность проветривания, возможность проникновения с лесов в квартиру и т. п. Это обусловливает постановку перед подрядчиком задачи скорейшего окончания работ и снятия лесов. На домах с несколькими подъездами и большим периметром фасада сделать это возможно только при давно известном и применяемом на практике методе работы по «захваткам», т. е. работы охватывают, например, фасад по двум подъездам, после чего работы переносятся на другие подъезды (захватки), а леса с первой захватки снимаются. Именно так, с учетом интересов жильцов дома, должен составляться график производства работ по захваткам. Кстати, это отвечает и интересам подрядчика, так как при грамотной организации работ позволяет обойтись меньшим количеством дорогостоящих лесов.

Однако известны случаи, когда подрядчик, пользуясь отсутствием у заказчика знаний и опыта в производстве строительных работ, подписывал у председателя правления ТСЖ график совершенно другого характера. Так, например, при ремонте фасада одного шестиэтажного жилого дома, общая протяженность периметра которого составляет порядка 700 погонных метров, график предусматривал установку лесов по всему периметру дома (длина более полукилометра!) и последовательное выполнение различных видов работ (промывка и окраска стен, смена водостоков и отливов и т. п.) с использованием установленных лесов. Такая организация работ могла бы быть оправданна при наличии у подрядчика не менее 8-10 комплексных бригад с необходимыми материально-техническими ресурсами и одновременной работой этих бригад на рассматриваемом доме. Практически леса простояли более полугода по всему периметру дома, создавая значительные неудобства жильцам в течение столь длительного периода.