Вениамин Гассуль - ТСЖ. Организация и эффективное управление

4. Установка приборов учета тепловой энергии и расхода холодной воды на здание.

5. Технический надзор.

6. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте.

Модернизация здания заключается в обновлении используемых материалов и инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами. Сущность модернизации жилищного фонда состоит в улучшении его потребительских качеств путем повышения уровня благоустройства, а также приведения зданий в соответствие с функциональными требованиями путем применения современных строительных конструкций и материалов.

Изложенные понятия, связанные с капитальным ремонтом, позволяют в практической деятельности подразделить капитальный ремонт на комплексный и выборочный, о чем говорилось в главе 5.

Комплексный капитальный ремонт – это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования с их модернизацией. Он включает работы по всему зданию или его отдельным секциям, при этом возмещается физический и функциональный износ.

Выборочный капитальный ремонт – это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов здания для возмещения их полного физического и частично морального износа.

При этом физический износ означает ухудшение технических и эксплуатационных показателей здания, а моральный (функциональный) – постепенное отклонение эксплуатационных показателей от современного уровня технических требований по эксплуатации зданий.

В настоящее время ТСЖ имеют дело только с выборочным капитальным ремонтом, именно так его классифицирует Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Выборочный капитальный ремонт домов, находящихся в управлении ТСЖ, производится без расселения.

ТСЖ может выполнять капитальный ремонт находящихся в его управлении домов за счет трех источников финансирования:

• использование предоставляемых субсидий;

• собственные средства ТСЖ за счет специальных сборов по решению общего собрания;

• финансирование из бюджета региона.

В первых двух случаях денежные средства для оплаты работ находятся на расчетном счете ТСЖ.

В третьем случае оплату работ может производить администрация, но только после подписания ТСЖ акта о выполнении работ.

Таким образом, во всех случаях ТСЖ имеет в своем распоряжении действенный стимул для обеспечения качества и сроков выполнения работ по капитальному ремонту. Однако не все ТСЖ умело используют это обстоятельство.

Для руководителей ТСЖ планирование и проведение капитального ремонта является серьезным испытанием на профессионализм. Строительные работы – это особая отрасль, требующая не только знаний технологии их производства, но и специфики организации и взаимоотношений между производителями отдельных видов работ, между ними и заказчиками (в данном случае ТСЖ).

ТСЖ должно готовиться к капитальному ремонту заранее, по всей видимости, не менее чем за год. Изложенный материал дает общее представление об этом виде ремонта.

Начинать следует с обследования дома, составления дефектной ведомости и определения необходимых объемов работ. При выполнении этой работы следует руководствоваться следующими действующими нормативными актами:

• «Правилами оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53–86 (р);

• «Положением по техническому обслуживанию жилых зданий» ВСН 57–88 (р);

• «Положением об организации и проведении реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения» ВСН 58–88 (р).

В указанных документах приведены сроки продолжительности эксплуатации различных элементов жилых зданий до капитального ремонта. Например, в системах отопления срок службы чугунных и стальных радиаторов в открытых системах составляет 30 лет, в закрытых 40 лет, а трубопроводов из стальных труб в открытых системах – 15 лет, закрытых – 30 лет.

В случае, когда срок службы отдельных элементов дома менее нормативного срока службы, планировать их капитальный ремонт при нормальных условиях эксплуатации не имеет смысла.

Определение необходимых объемов работ по капитальному ремонту дома целесообразно проводить с привлечением специалистов по ремонтно-строительным работам.

На основании выявленных объемов работ составляется смета на их производство. Составление сметы необходимо поручить специализированной организации или опытным специалистам-сметчикам.