Вениамин Гассуль - ТСЖ. Организация и эффективное управление

1. На основании дефектной ведомости составляется локальная смета на проведение капитального ремонта.

2. Локальная смета служит основой для цены в договоре подряда.

3. Цена работы считается твердой договорной ценой, если в договоре отсутствуют другие указания.

4. Стоимость резерва сметы на дополнительные работы и затраты при расчетах по твердой договорной цене в актах приемки выполненных работ не расшифровывается и при отсутствии особых указаний включается в состав твердой договорной цены.

5. Согласованная подрядчиком и утвержденная заказчиком локальная смета, являясь неотъемлемой частью договора и основой определения цены работы, не может быть изменена и откорректирована.

6. При расчетах за фактически выполненные работы, о чем должно быть указано в договоре, резерв сметы используется для оплаты дополнительных работ на основании соответствующего акта и составленной по нему смете.

7. Согласование подрядчиком сметы и подписание подрядного договора свидетельствуют о его согласии с объемом работ, возможностью их реализации и договорной ценой, что исключает появление в дальнейшем каких-либо финансовых и других претензий с его стороны к заказчику.

Использование указанных выводов в практической работе руководства ТСЖ с подрядчиком при проведении капитального ремонта поможет этому руководству – как правило, в лице председателя правления – правильно сориентироваться в ситуации и грамотно с юридической точки зрения отстоять интересы ТСЖ.

В практике наблюдаются случаи, когда подрядчик, пользуясь недостаточной компетентностью работников ТСЖ, неоднократно пересматривал утвержденную смету, включал в нее без всяких актов предполагаемые дополнительные работы, исключал работы из основной части сметы. Такой пересмотр в процессе капитального ремонта утвержденной локальной сметы лишал заказчика возможности четкого контроля за объемами выполненных работ, позволяя подрядчику включать в состав сметы даже те работы, которые были упущены им при входном контроле сметной документации и выполнение которых не было согласовано с заказчиком (ТСЖ). Самое неприятное заключалось в том, что руководство ТСЖ принимало и утверждало такие сметы. Это приводило не только к тому, что заказчик лишался контроля за использованием сметного резерва, но и в отдельных случаях – к попытке подрядчика предъявить заказчику к оплате счета сверх сметного лимита.

В этой связи необходимо напомнить, что уточненная (откорректированная) локальная смета в рассматриваемом случае не может считаться легитимным документом. Существует утвержденная заказчиком и согласованная подрядчиком локальная смета, она является основной для определения цены работы по подрядному договору и неотъемлемой его частью, договор не изменился и не расторгался, т. е. отсутствуют какие-либо юридические основания для пересмотра сметы.

При расчете за фактически выполненные работы составляется подписанный заказчиком и подрядчиком акт их приемки с расшифровкой в соответствии со сметой. В этом же акте могут указываться отдельным разделом выполненные в пределах двухпроцентного сметного лимита дополнительные работы с расшифровкой в соответствии со сметой на эти работы, подписанной заказчиками и подрядчиками. В конце акта приводится итоговая сумма стоимости выполненных работ, которая не должна превышать общую стоимость работ по утвержденной смете, т. е. цену работы по подрядному договору.

Позиция подрядчика в указанных выше случаях вполне объяснима – это стремление использовать в своих интересах весь предусмотренный сметой двухпроцентный резерв и попытка получить за счет ТСЖ дополнительные денежные средства, превышающие договорную цену. В этой связи изложенный материал, обосновывающий порядок оформления и использования резерва сметы, позволит ТСЖ выстраивать свои отношения с подрядчиком на правовой основе. Однако это отнюдь не исключает принятия компромиссных решений по отдельным техническим, правовым и финансовым вопросам, возникающим в процессе капитального ремонта.

Капитальный ремонт является самым дорогостоящим видом работ, исчисляемым, как правило, миллионами рублей. От качественного выполнения капитального ремонта зависит дальнейшая эксплуатационная устойчивость многоквартирного дома, а следовательно, и величина затрат на его содержание и комфортность проживания в доме. Именно эти показатели характеризуют, в первую очередь, эффективность функционирования ТСЖ.