Ольга Фролова - Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Целесообразно хранить имеющие оригиналы и копии протоколов общих собраний и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, постоянно, чтобы обезопасить собственников в доме от различных неприятных ситуаций. Хранить документы общих собраний лучше всего по адресу проживания уполномоченного собственников. Управляющие организации меняются, банкротятся, и с их сменой документы могут потеряться. А они нужны, в первую очередь, для подтверждения того факта, что решения собственниками принимались.

♦ Важно!

Копии всех документов, связанных с проведением общего собрания и принятыми на нем решениями обязательно должны храниться в месте, определенном общим собранием.

При очно-заочной форме голосования в состав документации, подлежащей хранению, входят копии и/или оригиналы следующих документов (перечень является открытым):

— протокол заседания инициативной группы;

— реестр всех собственников;

— реестр вручения сообщений об ОСС, если ранее не принималось решение о порядке и месте размещения таких сообщений;

— сообщение о предстоящем общем собрании;

— акт о размещении сообщений о проведении ОСС;

— листы регистрации собственников на очной части собрания;

— реестр вручения бюллетеней для голосования;

— бюллетени для голосования;

— протокол счетной комиссии (не обязательно, но желательно);

— протокол решения общего собрания и полученные от собственников бюллетени;

— уведомления, информирующие собственников об итогах прошедшего голосования;

— акт о размещении уведомлений об итогах проведения ОСС.

В обязанности УО, ТСЖ, кооператива входит хранение всей документации на МКД (Правила № 491):

— технической и иной документации;

— документации, связанной с выбором (изменением) способа управления многоквартирным домом;

— документации, связанной с дальнейшим управлением этим домом и проч.

В указанную документацию входят и копии документов ОСС, связанные с процессом управления МКД.

Решение ОСС в МКД, принятое в установленном законом порядке, является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Однако, протокол общего собрания легитимен и обязателен к исполнению до тех пор, пока кто-либо из числа лиц, наделенных соответствующими полномочиями, не оспорит такой документ. Причем оспаривать нужно решение, принятое на ОСС, а не протокол!

Это подтверждено судебной практикой.

Из Апелляционного определения Верховного суда Республики Башкортостан от 14.08.2012 по делу № 33-9230/2012: «ЖК РФ не содержит такого способа защиты права, как признание недействительным протокола ОСС, так как протокол ОСС согласно нормам ЖК РФ и Устава ЖСК не является ни решением, ни нормативным документом».

«Такой способ защиты права, как признание недействительным протокола ОСС помещений МКД, действующим законодательством не предусмотрен, поскольку юридически значимыми являются принятые на собрании решения, а также процедура их принятия» /Апелляционное определение Тверского областного суда от 02.10.2012 по делу № 33-3374/.

♦ Важно!

— Недействительность решений, принятых на ОСС, может признать только суд (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, ч. 1 ст. 181.3 ГК РФ).

— Общее собрание собственников помещений в МКД не может отменить или признать недействительными решения, принятые на предыдущем собрании. Нужно провести новое собрание, на котором принять необходимые решения.

Собственник в МКД вправе обжаловать в суд решение ОСС, если оно принято с нарушением норм ЖК РФ, при следующих условиях (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, ч. 3 ст. 181.4 ГК РФ):

— он не принимал участие в этом собрании;

— голосовал против принятия такого решения;

— таким решением нарушены его права и законные интересы;

— принимал участие в собрании, но его волеизъявление при голосовании было нарушено.

Часто собственники обращаются в суд с исками о признании решений собраний недействительными и при отсутствии какого-либо нарушенного права обжалуемым решением (отсутствие извещения именно их о дате и месте собрания, на отсутствие информирования о принятых собранием решений, на предполагаемое нарушение их прав в будущем и т. д.). Подобные требования судами, как правило, оставляются без удовлетворения, так как подобные нарушения признаются несущественными.