Руслан Назаров - ЖКХ - вопросы и ответы. 3-е издание

От подрядчика зависит качество и своевременность капитального ремонта. Вот почему так важно понимать, кто и в каком порядке определяет подрядчика.

Ответ на этот вопрос зависит от способа формирования фонда капитального ремонта. Фонд можно формировать либо на специальном счете, либо на счете регионального оператора.

Если собственники формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, то они самостоятельно определяют подрядную организацию. Кроме того, решением собственников должны быть определены условия договора подряда. Об этом сказано в Письме Минстроя РФ от 08.06.2016 № 17636-ЕС/04. Собственники не лишены права предусмотреть, что подрядчик выбирается на конкурсной основе.

Собственникам важно помнить, что существенным условием договора является срок гарантии на работы. Этот срок не должен быть меньше 5 лет. Другими словами, подрядчик отвечает за качество проведенного ремонта в течение 5 лет после того, как работы будут приняты.

Если собственники формируют фонд на счете регионального оператора, то подрядчика определяет именно оператор. При этом оператор должен провести торги.

Таким образом, собственникам выгоднее формировать фонд на специальном счете. Это позволит контролировать выбор подрядчика капитального ремонта.

Любой многоквартирный дом «состоит» из двух частей: жилых или нежилых помещений и общедомового имущества. За ремонт общего имущества отвечает управляющая организация, за ремонт квартиры — собственник. Но есть случаи, когда управляющая организация обязана отремонтировать квартиру собственника. Когда это возможно?

Элементы общего имущества дома и квартира взаимосвязаны. Одно не может функционировать без другого. Вот почему суды расценивают квартиру как главную вещь, а общее имущество — как принадлежность ( ст. 135 ГК).

Управляющая организация отвечает за общедомовое имущество ( ч. 2 ст. 162 ЖК): крыши, стены, лестничные площадки, инженерное оборудование и т. д. Если квартире собственника причинен вред ненадлежащим содержанием общего имущества дома, то собственник может требовать возмещение.

Согласно ст. 1064 ГКвозмещение вреда можно требовать при наличии следующих обстоятельств:

1) вред;

2) незаконные действия причинителя вреда;

3) вина;

4) причинно-следственная связь между вредом и незаконными действиями.

Итак, если управляющая организация причинила вред квартире собственника, то можно требовать возмещения вреда, в том числе в форме ремонта. Типичные ситуации, когда квартире наносится ущерб из-за управляющей организации:

1) протекает крыша дома из-за чего протекает потолок в квартире;

2) из-за щелей в стене дома повреждаются внутренние стены квартиры;

3) вентиляция работает некачественно из-за чего образуется плесень, отклеиваются обои.

Во всех этих и аналогичных случаях надо требовать возмещение вреда. При этом собственнику придется:

1) доказать факт вреда (составляете акт осмотра имущества),

2) незаконные действия управляющей организации (проверяете обязанности организации по Минимальному перечню, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290);

3) причинно-следственную связь (лучше всего это можно доказать заключением экспертизы).

Вину управляющей организации доказывать не надо. К управляющей организации требование о наличии вины не предъявляется. В соответствии со ст. 401 ГКвина не учитывается для привлечения к ответственности управляющей организации. То есть ответственность организации возникает даже без вины.

Собственники квартир уже привыкли к мысли, что за содержание дома отвечает управляющая организация. Состояние подъездов, работоспособность инженерных сетей, чистота придомовой территории — все это зона ответственности организации. Однако на практике возникают спорные ситуации, когда ненадлежащее состояние дома вызвано действиями самих собственников квартир.

Например, лампочку в подъезде может разбить собственник квартиры, а не случайно попавшие в подъезд хулиганы. Засор в общедомовой инженерной сети также часто вызывается действия жильцов. Возникает вопрос: несет ли в подобных случаях управляющая организация ответственность за содержание дома?