Руслан Назаров - ЖКХ - вопросы и ответы. 3-е издание

В судебной практике сделан вывод, что неправомерные действия собственников не снимают ответственность с управляющей организации ( Постановление 18 ААС от 15.04.2014 по делу № А76—6230/2013). Исключения составляют случаи, когда управляющая организация предприняла все необходимые меры для устранения нарушения (например, уведомила собственников о необходимости устранить нарушение).

Например, если управляющая организация предупредит собственников о том, какие вещества, предметы нельзя сбрасывать в систему канализации, будет проводить плановые осмотры, но при этом канализация засорится по вине собственника, то управляющая организация за последствия такого засорения отвечать не будет.

Протоколы общего собрания многоквартирного дома — очень важные документы. Именно протоколом закрепляется решение собрания по выбору управляющей организации, определению тарифов на содержание дома и по многим другим вопросам, от которых зависит размер платы за ЖКХ. Вот почему так высок соблазн для недобросовестных организаций подделывать решения собраний. Типичная ситуация: организация подделывает протокол собрания, назначая себя управляющей организацией. Как быть в подобных ситуациях?

До 2015 года протоколы не считались официальными документами. Это означало, что решение, якобы принятое собственниками квартир и отраженное в протоколе, можно было обжаловать в суде только в гражданском порядке. Этого управляющие организации боялись не сильно. Однако с 2015 года протокол признан официальным документом ( п. 1 Письма Минстроя РФ от 05.08.2015 № 24430-АЧ/04). Почему это важно?

За подделку официальных документов предусмотрена уголовная ответственность ( ст. 327 УК). Пока протокол собрания не признали официальным документом, нельзя было привлечь к уголовной ответственности лиц, виновных в подделке. Теперь же это возможно. Узнали о протоколе собрания Вашего дома, но уверены, что собрания не было? Обращайтесь в полицию и требуйте возбуждения уголовного дела.

Помните еще вот о чем. Протокол собрания должен быть оформлен в соответствующем порядке. Такой порядок предусмотрен Приказом Минстроя от 25.12.2015 № 937/пр. Если требования к протоколу не соблюдены, то это не означает, что он поддельный. Однако это дает право собственнику оспаривать в суде решение собрания, закрепленное протоколом.

Управляющие организации очень часто любят пугать собственников: не установите счетчики — получите административную ответственность. Насколько обосновано это мнение? Предусмотрена ли административная ответственность для собственников за отсутствие приборов учета?

Для начала важно помнить такое правило: за установку приборов учета в квартире отвечает собственник; за установку общедомовых приборов учета отвечает управляющая организация.

Все квартиры и все дома должны быть оборудованы приборами учета. Это сказано в законе — в ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ. Исключения есть: не надо устанавливать приборы учета в аварийных и ветхих домах. Во всех остальных — это обязательно.

Сейчас административная ответственность предусмотрена только для управляющих организаций. В ч. 4 ст. 9.16 КоАПсказано, что к ответственности привлекаются только лица, ответственные за содержание многоквартирного дома. Собственники такими лицами не являются, а вот управляющие организации — являются ( ст. 162 ЖК). Поэтому за отсутствие приборов учета (и только общедомовых!) получить штраф может управляющая организация. Для собственников квартир таких штрафов нет.

Управляющие организации стали появляться после 2005 года, когда началась реформа ЖКХ. Изначально к организациям не предъявлялось никаких требований, взять многоквартирный дом в управление могла любая организация. Очень быстро стало понятно, что такой подход неоправдан: управление домом — сложный процесс, доверять его неизвестным компаниям неоправданно.

Вплоть до 2014 года обсуждалось две идеи: заставить организации вступать в СРО или ввести лицензирование. В итоге власть остановилась на втором варианте. Лицензирование, по задумке властей, должно было очистить рынок управляющих организаций от непрофессиональных компаний. Так появилось лицензирование управляющих организаций.