Руслан Назаров - ЖКХ - вопросы и ответы. 3-е издание

3) собственники, которые не используют отдельные элементы общего имущества. Например, собственники не пользуются лифтом, средства на капитальный ремонт которого предусмотрены региональной программой. Это не снимает обязанности по оплате взносов;

4) собственник, которому принадлежат все квартиры в доме. Да, такое бывает. Как правило, все квартиры в доме принадлежат муниципальным, региональным или федеральным властям. За такие квартиры также необходимо платить взносы;

5) собственники, которым не приходят квитанции на оплату взносов. Обязанность платить взносы установлена законом, поэтому от наличия или отсутствия квитанций не зависит.

Каждый месяц собственники квартир платят взносы на капитальный ремонт дома. Это немаленькие суммы. Поэтому встают вопросы: на какие работы собственники копят средства? что понимается под капитальным ремонтом?

Состав работ по капитальному ремонту дома зависит от нескольких обстоятельств.

Базовый перечень работ определен в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ. К капитальному ремонту относят ремонт лифта, крыши, инженерных сетей, ремонт фасада и подвала.

Региональные власти могут расширить этот перечень. Причем ограничений в этом случае нет, можно дополнить базовый перечень любыми работами. Примерный перечень установлен в ч. 2 ст. 166 ЖК РФ. За счет взносов на капитальный ремонт можно утеплить фасад дома или установить общедомовые приборы учета.

Итак, состав работ по капитальному ремонту установлен федеральным законом и может быть дополнен региональным законодательством. Однако собственники квартир тоже могут предусмотреть дополнительные работы, которые не предусмотрены законом. Это возможно только в том случае, если общее собрание дома установило размер взноса на капитальный ремонт выше минимального, определенного региональным законом.

Что это значит для собственников? Если вы хотите включить в капитальный ремонт дома работы, не предусмотренные законом, то должны платить взносы на капитальный ремонт в размере большем, чем это требуется по региональному законодательству. Например, региональный минимум составляет 1 тыс. рублей. Если собственники платят взносы не больше этой суммы, то за счет фонда можно отремонтировать крышу, но отремонтировать подъезд не получится. Хотите капитальный ремонт подъезда? Надо установить размер взноса большем 1 тыс. рублей.

О региональной программе капитального ремонта дома слышал каждый собственник квартиры. Но для чего она нужна?

Региональная программа требуется для нескольких целей:

1) программа определяет предельные сроки проведения капитального ремонта дома. Обратите внимание, речь идет именно о предельном сроке. Собственники могут провести ремонт дома в любой срок, главное, чтобы ремонт был осуществлен до предельного, установленного программой. Например, программа установила срок проведения капитального ремонта до 2020 года. На общем собрании дома собственники могут принять решение о проведении ремонта в 2019 году;

2) программа определяет возникновение обязанности по оплате взносов за капитальный ремонт. Если дом не включен в программу, то собственники квартир в таком доме платить взносы не обязаны. Даже если дом не включен в программу по ошибке, все равно платить не надо. Вот почему важно, чтобы каждый собственник проверил наличие его дома в региональной программе: нет дома — платить не должны.

Законом предусмотрены случаи, когда дома не включаются в региональную программу. Эти случаи установлены в ч. 2 ст. 168 ЖК РФ. Не включаются в программу:

1) дома, признанные аварийными и подлежащие либо сносу, либо реконструкции;

2) дома, износ крыши, стен и фундамента у которых больше 70 %;

3) дома, ремонт которых потребует затраты средств больших, чем это предусмотрено региональным законом. Например, на квадратный метр общей площади всех жилых помещений надо затратить 10 тыс. рублей, а региональными властями предельные траты установлены в размере 5 тыс. рублей. Такой дом в региональную программу не включают;

4) дома, в которых менее чем три квартиры.

Итак, если Ваш дом отсутствует в региональной программе или не должен в ней находиться по указанным выше основаниям, то платить взносы на капитальный ремонт не надо.