Коллектив авторов: Россия и СНГ: новые возможности стратегического партнерства. Материалы международной научно-практической конференции. Сборник научных статей РАНХиГС и ФБС СНГ

Я осмелюсь высказать, наверно не очень популярную мысль. Мне кажется, чтобы не допустить возможности остаться просто проектом проекту «Евразийский Союз», нужно, конечно, идти в этом направлении, но не бежать, лучше идти медленно, но устойчиво держаться на ногах. Я хотел бы предложить: так как уже существует de jure Союзное государство, решить все проблемы России и Белоруссии в самое ближайшее время. И начать уже функционировать как полноценному единому Союзному государству. Данный проект, как мне кажется, можно осуществить от 5 до 10 лет максимум. При желании, можно решить все конфликты, найти компромисс. И если проект «Союзное государство» сможет освободиться от оков просто проекта и стать настоящим Союзным государством, то только тогда и только тогда можно будет уже успешно и эффективно реализовывать проект «Евразийский Союз». Союзное государство должно послужить малой моделью Евразийского Союза. Если мы не можем решить проблему построения и функционирования Союзного государства двух стран, то что уже можно говорить о Евразийском Союзе, в котором не две страны, а как минимум три, а то и больше. Евразийский Союз не сможет функционировать как единая полноценная политическая, экономическая, культурная и т. д. система, если мы не приведем в жизнь проект «Союзное государство». Я очень хочу, чтобы и Союзное государство, и Евразийский Союз реализовались на самом высшем уровне, но для того, чтобы это произошло, нужно больше точек соприкосновения, а не точек напряженности.

В последние 10–15 лет понятие «девелопмент» получило в России достаточно широкое употребление как характеристика качественного преобразования недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости, и как вид профессиональной деятельности по организации этого процесса.

Напомним базовые функции девелопера. Он находит торгуемый земельный участок, оценивает его с позиций наиболее эффективного использования, намечает оптимальную стратегию развития на нем объекта недвижимости, при которой он будет интересен инвестиционному рынку и выгоден застройщику. Затем он покупает эту землю или вступает во владение ею на принципах аренды или других правовых основаниях.

Таким образом, девелопер формирует комплексный проект, охватывающий замкнутый цикл от зарождения инвестиционной идеи до ее завершения в момент продажи созданной недвижимости. Он принимаетна себя наибольшие риски, связанные с издержками на преобразование актива, и получает наибольший доход от его реализации.

В профессиональной практике США, являющейся родиной девелопмента, где он был институирован в 1936 г., выделяют шесть его основных этапов:

– оценка экономической целесообразности планируемого проекта и приобретение земли под застройку;

– проектирование;

– финансирование и маркетинг;

– строительство;

– сдача в аренду и продажа;

– эксплуатация и управление.

По этой схеме период девелопмента начинается с подписания контракта на приобретение земли и заканчивается продажей построенного объекта или сдачей его в аренду. В данной модели наблюдается определенная логика: девелопмент начинается с освоения инвестиционной недвижимости и заканчивается ее реализацией в улучшенном состоянии с приращением стоимости. Если девелопер берет на себя коммерческую эксплуатацию постройки, то этим он диверсифицирует свой бизнес.

Российский девелопмент пока работает по другой схеме, сложившейся в условиях разрешительного инвестирования и государственной монополизации землепользования. В предлагаемой статье предпринята попытка рассмотрения мирового опыта девелопмента в свете ныне действующей в России правовой системы землеустройства.

По сведениям Института городских земель, 52 % проектов, построенных в США за последние 10 лет прошлого века, приходилось на девелопмент земель, а 48 % – на прочие виды девелопмента [3, с. 8].

Эксперты полагают, что разукрупнение земельных участков – это основной механизм девелопмента территории, неотъемлемая часть роста города, определяющая его внешний облик, типы землепользования и инфраструктуру.

Разукрупнение земли, при котором осуществляется ее подготовка к девелопменту, в США производится в три этапа. На первом этапе выполняется работа с неподготовленной землей. На втором – она превращается в полуподготовленную с дорогами и инженерными сетями, подведенными к границам участка. Результатом третьего этапа является разукрупненная земля, разделенная на участки, подготовленные под застройку объектами целевого назначения [3, с. 65].