Николай Мрочковский - Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий

То есть вы покупаете участок земли и строите из легко возводимых конструкций здание на 300–500 квадратных метров. Себестоимость такого строения относительно невысока. И далее сдаете такое здание торговым сетям либо местным розничным магазинам.

Рисунок 11. Быстровозводимая конструкция под магазин

Естественно сначала надо протестировать стратегию и быть уверенными, что вы точно сможете выгодно сдать объект. И только потом строить.

Варианты коммерческой недвижимости и основные требования

• Магазин / Торговый центр / Ресторан

• Склад

• Офисный центр

Критерий – расположение!

• Оживленные транспортные развязки / человекопоток

• Близость транспортных узлов

• Населенный пункт от 3 тыс. человек

• Коммуникации

Выгодно делать магазины, торговые центры, также можно строить здания из нескольких этажей. Внизу пусть будут магазины, а верхние этажи можно отдать в аренду под офисы.

Критерии такого здания – это расположение, оживленные транспортные развязки, близость транспортных узлов, населенный пункт и наличие подведенных коммуникаций.

Берется квартира на первом этаже и переводится в нежилой фонд. Стоимость перевода обычно начинается от полумиллиона рублей в зависимости от расположения объекта, сроки – до полугода.

В чем выгода?

Ставка аренды торговой площади – примерно в 2 раза выше, чем у жилого помещения.

Рисунок 12. 1-й этаж – перевод в нежилой фонд

Рисунок 13. Пример строительства многоквартирных домов и мини-отелей

Себестоимостьстроительства – 23 тыс. рублей за м 2. Со всеми коммуникациями и землей – примерно 35 тыс. рублей за м 2.

Цена продажитакой квартиры 70–75—85 тыс. рублей за м 2.

Стоимость здания целиком:порядка 700 м 2умножаем на 35 тыс. рублей за м 2и получаем 25 млн. рублей. Плюс 7 млн. рублей стоимость земли, итого – 55 млн. рублей, выручка– 28 млн. рублей.

Для того чтобы многоквартиный дом был построен законно необходимо перевести назначение земли из ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) в «под строительство малоэтажного многоквартирного дома» – сразу оговоримся, что это возможно не всегда, надо выяснять в местной администрации.

Второй такой же дом сделан под мини-гостиницу, и по расчетам, ежемесячная выручка будет составлять 900 тыс. рублей.

Находятся оба дома в 300 метрах от железнодорожной станции, в 7 км от МКАД.

Рисунок 14. Пример многоквартирного/доходного дома

Рисунок 15. Продажа домов

Достаточно простой и очевидный подход

• Купили землю.

• Построили коттедж / таунхаус.

• Продали.

Проблем три:

1. Как правило, нужно много наличных денег.

1. Спрос на коттеджи в периоды кризисов очень сильно проседает.

2. Имеет смысл, только если вы найдете уникальное место, то есть земельный участок, который будет очень удачно расположен.

1. Покупаемземельный участок недалеко (10–15 минут пешком) от общественного транспорта – например, железнодорожной станции.

2. Строимна нем дешевый быстровозводимый дом – например, из SIP-панелей.

3. Сразу планируемразбивку на студии.

4. Сдаемпомесячно или посуточно.

Пример Анны Л., построившей дом из SIP-панелей за 1,5 месяца в 10 км от МКАД.

Дом разбит на 13 студий / комнат.

Рисунок 16. Доходный дом Анны

Таблица 7. Смета расходов на строительство доходного дома