Николай Мрочковский - Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий

Средняя заполняемость объекта должна составлять не менее 80 %. Тогда вы сможете окупить собственные вложения.

В классическом бизнесе схема достаточно простая: сегодня можно продать две пары валенок, а завтра – двадцать. За счет следующего дня вы получаете прибыль.

В гостиничном бизнесе все по-другому: если вы сегодня не заполнили две квартиры, то завтра не сможете сдать на две больше. Следовательно, в этот месяц прибыль будет ниже.

Не бывает такого, что количество клиентов стабильно составляет десять человек в день. Сегодня позвонили пятнадцать человек, а завтра позвонят тринадцать. Данные спады неприемлемы для качественного бизнеса. Поэтому для полноценного результата мы принимаем заявок больше, чем имеем квартир.

Если заполняемость объектов начала составлять 70 %, то рано или поздно эта компания покинет рынок.

Рынок также становится неэффективным, если вы ставите цену чуть выше, чем у конкурентов.

Таким образом, мы можем переманить клиентов к себе, если делаем цену еще ниже. Поток людей увеличится, и квартира не останется без жильцов. Все эти моменты нужно тестировать.

Стратегии сдачи квартир на короткий срок кардинально отличаются от долгосрочной аренды.

Если мы сдаем квартиру на длительный срок, то это приносит нам пассивный доход, т. к. в ней постоянно проживают арендаторы, и нам ежемесячно поступает прибыль. Когда мы сдаем квартиру посуточно, то необходимо постоянно управлять бизнес-процессами.

Будет лучше иметь десять студий в одном месте, ведь этот объект гораздо легче контролировать, чем десять квартир в разных местах.

Более того, вы можете снизить затраты, т. к. понадобится минимальное количество обслуживающего персонала.

Чтобы получать пассивный доход, необходимо найти управляющего, наладить поток клиентов, а также позаботиться о качественной рекламе.

Подберите сотрудника, который станет обновлять объявления на сайте, а также менеджера, который будет контролировать направление обслуживания.

Когда у вас 1–3 квартиры, то этот процесс можно наладить самому. И он гораздо легче, чем работа по найму, потому что не требует вашего постоянного присутствия в офисе в течение восьми часов в день.

Приведу пример разделения обязательств у нас в компании.

Один из менеджеров занимается работой с клиентами. Он рассказывает о стоимости согласно «коридору» цен. Также он может принимать решение, за сколько сдаст квартиру, уменьшая или увеличивая стоимость. Однако менеджеру выгоднее сдать квартиру дороже, т. к. у него есть мотивационный план.

Конкретный процесс работы с клиентами выглядит так:

1. Один сотрудник принимает звонок.

2. Другой – принимает деньги.

3. Затем деньги переводятся третьему сотруднику, который считает прибыль.

4. Каждый из них ведет отчетность, которая позволяет мне контролировать все процессы.

Если вариант с покупкой квартиры нам не подходит, можно зарабатывать, используя чужие квартиры.

Более того, есть возможность привлекать клиентов и при этом не иметь объектов недвижимости.

Вы даете рекламу и принимаете звонки от клиентов. За счет этого набираете людей и «продаете» их в другие компании, занимающиеся посуточной сдачей за комиссию.

Для вас снимаются все проблемы – не ведется договорная работа, затрат практически нет, зато вы получаете комиссию от каждого привлеченного клиента.

Такой метод можно использовать не только для дополнительного заработка, но и для тестирования потока людей.

Например, вам звонит клиент и спрашивает о наличии квартиры. Вы отвечаете, что на данный момент у вас такого варианта нет, и направляете его к конкурентам. Когда клиент заселился, звоните и спрашиваете, все ли его устраивает.

Так мы узнаем конкретные потребности человека, устраивают ли его обслуживание и месторасположение квартиры. Исходя из этого, мы выбираем лучшее расположение и предоставляем дополнительные возможности, которых нет у конкурентов. Например, одноразовые тапочки.

В результате мы еще не начали бизнес, но уже в нем разбираемся, получив информацию о потенциальных клиентах, ценах и о лучшем размещении объявлений. Так можно протестировать все объекты недвижимости и увидеть, какие из них востребованы больше всего.