Наталья Долганова - Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

5. Под объектами недвижимого имущества (недвижимости) в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ [3] СЗ РФ. 1994 № 32. Ст. 3301. (ГК РФ) понимаются земельные участки, участки недр и объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в частности здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В комментируемой части статьи содержится исчерпывающий перечень объектов недвижимости, в отношении которых осуществляется кадастровый учет на основе Федерального закона, а именно:

земельные участки;

здания;

сооружения;

помещения;

объекты незавершенного строительства.

Понятие земельного участка закреплено в ст. 6 Земельного кодекса РФ от 25 декабря 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 19 июня 2007 г.) [4] СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147. (ЗК РФ), где под ним понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Понятия «здание» и «сооружение» не закреплены на законодательном уровне.

Однако согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94 [5] М., ИПК «Издательство стандартов», 1995. , утвержденному постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. № 359, к зданиям (кроме жилых) относятся здания,представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и проч.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

В названном классификаторе также приведено определение сооружения.Это инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.

Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.

Например:

нефтяная скважина включает вышку и обсадные трубы;

плотина – тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.;

эстакада включает фундамент, опоры, пролетные строения, настил, пути по эстакаде, ограждения;

мост включает пролетное строение, опоры, мостовое полотно (мостовые охранные брусья, контрольный и мостовой настил);

автомобильная дорога в установленных границах – земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т. п.), другие, относящиеся к дороге сооружения – ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м, ров;

отдельные элементы главного железнодорожного пути каждого направления в границах дистанции пути – включают земляное полотно, дренажные, водоотводные и укрепительные сооружения земляного полотна, верхнее строение пути (рельсы, глухие пересечения, стрелочные переводы и др.), переезды через главные пути, которые включают ручные шлагбаумы, постоянные снеговые заборы.

Понятие помещенияранее было закреплено в Федеральном законе от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», где под ним понималась единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований.

На данный момент законодательно закреплено определение жилого помещения.Согласно ч. 2 ст. 15 и ст. 16 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ [6] СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14. жилым помещениемпризнается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.