Алексей Леонтьев: Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет

В силу возмездного характера договора аренды на арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи. Эта обязанность есть важнейший элемент арендного обязательств, но не договора аренды.

Что касается форм арендной платы, то у сторон есть право выбора из предлагаемых законодательством. Более того, стороны могут устанавливать в договоре иные формы арендной платы или сочетать указанные в ГК РФ.

Статья 614 ГК РФ предусматривает арендную плату в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (эта форма оплаты является наиболее распространенной);

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов. Чаще всего оплата в виде передачи части выпускаемой продукции используется при сдаче в аренду производственных комплексов, оборудования. Это также своего рода денежная форма оплаты, которая установлена не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором в результате пользования имуществом доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Размер арендной платыможет измениться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год. При этом для отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы.

Следует учитывать, что арендатору предоставлено право требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, существенно ухудшились предусмотренные договором условия пользования или состояние имущества. Уменьшение арендной платы должно соответствовать степени снижения полезных свойств объекта аренды.

Кроме того, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, то арендодатель вправе пойти и на крайнюю меру, предусмотренную ГК РФ (п. 3 ст. 619), – потребовать досрочного расторжения договора.

Когда в договоре аренды содержатся условия о способах пользования арендованным имуществом, в обязанность арендатора входит соблюдать эти условия. К примеру, использование складского помещения для непосредственного хранения товаров, а не для организации производства и т. п.

Если в договоре отсутствуют какие-либо условия о способах использования имущества, то эти способы, следовательно, должны вытекать из назначения данного имущества. Например, жилое помещение не может использоваться для производственных целей, а высокотехнологичное оборудование – для не предусмотренных для них операций.

В случае передачи имущества арендатору на праве владения и пользования, для него соответствующие права становятся самостоятельным имущественным объектом, который можно назвать арендными правами и который может являться предметом самостоятельных сделок. Надо заметить, что распоряжение этим объектом арендатором ограничено, так как эти права появляются в отношении вещи, которая не принадлежит арендатору на праве собственности, т. е. распоряжаясь своим правом аренды, он непосредственно распоряжается и вещью, принадлежащей другому собственнику. Правомочие распоряжения вещью принадлежит только арендодателю, поэтому свобода распоряжения правом аренды ограничивается волей арендодателя. Также, если распоряжение правом влечет за собой перемену лица в заключенном договоре, то одновременно к новому лицу переходят и обязанности арендатора.

В п. 16 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 66 подчеркивается: «Передача права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ, т. е. в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив». Именно поэтому в указанной статье предусматриваются специальные правила передачи арендатором прав аренды какому-либо другому лицу, которые не допускают цессии как уступки права аренды, не обремененного никакими другими обязательствами.