Елена Шамонова: Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку

Индустриальное домостроение, в основе которого всегда были панельные дома, ведется в нашей стране уже более 50 лет, и начиналось оно с «хрущевок» сносимых серий (подробнее см. Приложение 2 к нашей книге). Сегодня ситуация совершенно иная, и среди риэлтеров даже появился термин «улучшенная панель» – это дома усовершенствованных серий с весьма приемлемыми потребительскими качествами (кухни 10–15 м 2, комнаты с эркерами, несколько балконов или лоджий, гостевые санузлы, гардеробные и т. д.). Условно основные типы панельных домов можно классифицировать на три группы:

• модернизированные советские

К ним относятся здания серий П-44М (Т; МТ); П-46М, ИП-46С; П-55М; П-3М (7/23); КОПЭ-Парус и ряд других (см. Приложение 2). В их основе – хорошо зарекомендовавшие себя «советские дома», подвергшиеся, однако, существенной перепланировке «в лучшую сторону». Строительная себестоимость этих серий (для Подмосковья – в пределах 18–23 тыс. руб./м 2) самая низкая, технология их производства домостроительными комбинатами (ДСК) отработана, объемы ввода в эксплуатацию весьма велики.

• экспериментальные и новые «московские»

Эти здания серий ГМС; БМС;ПД-1; -3; -4; П-155, «Колос», «Призма», «Бекерон» и ряд других (см. Приложение 2) по своим потребительским качествам несколько превосходят «модернизированные», так как они проектировались в 90-е годы уже с учетом реалий коммерческой застройки. Однако их себестоимость (20–25 тыс. руб./м 2без учета инвестиционной составляющей) несколько выше, поэтому пока в эксплуатацию таких домов вводится меньше.

• «подмосковные» и «военные»

Такое название здания этой весьма обширной группы (П-111(М); С-222; И-1723, 1724; И-2076; М-121; В-2000; 2002; НС-1; МЭС-84; РД-90 и ряд других) получили из-за того, что их выпускают подмосковные ДСК и ведомственные предприятия Минобороны. За счет этого указанные серии имеют самую низкую себестоимость строительства (15–20 тыс. руб./м 2). Однако возводятся они преимущественно в Подмосковье и регионах России (в столицу их, фигурально выражаясь, «не пускают»). По своим потребительским качествам эти дома немного уступают «модернизированным» и «московским», однако также пользуются устойчивым спросом (и у застройщиков, заказывающих соответствующие комплекты на ДСК, и у не избалованных комфортом «областных» потребителей).

О достоинствах и недостатках панельных домов у нас уже шла речь выше (см. таблицу 1.1), однако эта технология еще не исчерпала себя, хотя количество «типовушек» медленно, но неуклонно сокращается (по данным 2011 г., их доля в Москве была 14 % от общих площадей, в Петербурге – 26 %, в Подмосковье – 25 %). Однако типовые здания улучшенных проектов будут строить еще не одно десятилетие.

4. Таунхаусы.

Таунхаус (также возможно написание таунхауз, таун-хаус) – объект жилищного строительства, представляющий собой полностью или частично сблокированный с аналогичными 2—3-этажный индивидуальный жилой дом с небольшим (1,5–4 сотки) земельным участком, своего рода компромисс между городской квартирой и загородным коттеджем, который построен на территории охраняемого поселка с хорошей инфраструктурой (дорога с твердым покрытием, городские коммуникации, живописное и удобное местоположение и т. д.).

Приобретателями подобного жилья являются в основном представители среднего класса, у которых есть уже квартира в городе (возможно, и не одна), однако на покупку (строительство) основательного загородного дома (коттеджа) средств нет.

Строительная себестоимость возведения поселка таунхаусов в общем-то невелика – для ближнего Подмосковья она составляет 15–20 тыс. руб./м 2, однако инвестиционная составляющая проекта, включающая расходы на перевод и оформление земельного участка, подведение коммуникаций, рекламу, согласования и взятки повышают первоначальную цифру в 2,2–2,5 раза. Сами здания, имеющие 2–3 уровня, включая мансарду и технический этаж с гаражом, строят в основном из пеноблоков, снаружи ведется отделка кирпичом или штукатуркой, участки огораживаются низкими декоративными заборами, на территории поселка организуются элементы рекреационной (зелень, спортплощадки, водоемы) и социальной (медпункт, магазин, детский городок) инфраструктуры. Таким образом, таунхаус является своеобразным компромиссом между городской квартирой и загородным домом.

5. Загородные дома (коттеджи).

В 90-е годы комфортабельное жилье за городом строили и покупали в основном «новые русские», выбиравшие смесь «французского с нижегородским» – аляповатые рыцарские замки по 800—1500 м 2за высокими кирпичными заборами, но зачастую «в чистом поле» или на территории существующих сельских или дачных поселений. Однако за прошедшие годы изменились и дома премиум-класса, и их приобретатели – нынешние обеспеченные люди предпочитают селиться на территории благоустроенных коттеджных поселков с полной инфраструктурой, характерной для современного элитного городского жилья. Более подробно об этом у нас пойдет речь в главе 7.