Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Ваши права и льготы по жилищному вопросу и налогам

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РФ (извлечение)

Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

2. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Чем отличается бронирование жилого помещения от «сохранения права пользования»? Каков на практике порядок получения броневого свидетельства (или как оно там называется по-новому)?

Главное отличие заключается в том, что теоретически в помещение, наниматели которого сохраняют право пользования им (см. ответ на предыдущий вопрос), на время их отсутствия могут быть вселены поднаниматели или временные жильцы (см. главу 3.2). Наличие же надлежаще оформленного броневого свидетельства не дает возможности наймодателю (т. е. жилотделу при местной администрации) совершить указанные действия. Однако на практике в настоящее время сложилось такое положение, что жилищные органы не осуществляют вселение вообще и бронирование жилых помещений фактически становится излишним.

Для получения охранного (или броневого, как его часто называют на практике) свидетельства временно выезжающим необходимо обратиться в муниципальные органы, ведающие муниципальными обменами ордеров (в Москве это – ГУП «МГЦАЖ», сайт mgcaz.ru). Согласно Инструкции о порядке бронирования жилых помещений (в редакции Постановления Правительства РФ от 18.01.92 г.) наниматель жилплощади должен предоставить документы, подтверждающие выезд (желательно с указанием срока), например, трудовой договор, командировочное удостоверение, справку с места работы.

Максимальный срок действия брони – 3 года, по истечении которых свидетельство должно быть перерегистрировано.

Данные о наличии охранного свидетельства и лицах, имеющих право на бронь, фиксируются в финансово-лицевом счете и домовой книге (граждане при этом выписываются). Поэтому при совершении сделок с квартирами необходимо выяснить, не выдавались ли в течение последних 10 лет на проверяемую жилплощадь броневые документы (учитывать нужно также и просроченные, ибо в судебном порядке можно восстановить их действие). В случае, если лица, проживавшие в квартире, были выписаны с оформлением брони, жилплощадь в дальнейшем приватизирована и продана, то все сделки с ней будут впоследствии признаны судом недействительными (см. главу 2.16).

Однако в ст. 71 нового ЖК РФ понятие «бронирование жилья» отсутствует, так как оно поглощается более широким по смыслу «сохранением права пользования». При этом отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального (ДСН) или коммерческого (ДКН) найма не влечет расторжения отношений с наймодателем, т. е. выселения, если наниматель исполняет свои обязательства по ДСН или ДКН, т. е. в первую очередь своевременно вносит плату за наем и коммунальные услуги в соответствии со ст. 154–155 ЖК РФ. «Физическое» же проживание на занимаемой жилплощади, в том числе и коммунальной квартире, становится необязательным.