Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью

Для этого необходимо взять карту соответствующего района (области, края, республики), найти на ней населенный пункт, где расположен объект, и определить расстояние до этого места от областного города (по магистральной дороге федерального или областного значения). Далее определяется расстояние от автомагистрали до населенного пункта по местным дорогам. Аналогично находится местонахождение относительно ближайшей железнодорожной станции.

2. Определение стоимости земельного участка.

Оценщик должен знать его точную площадь и среднюю рыночную стоимость 0,01 га (сотки) земли в окрестностях. Для Подмосковья есть цифры по так называемым стоимостным зонам. В других регионах специалист собирает данные самостоятельно. Затем вводятся поправочные коэффициенты (скидки и доплаты) в зависимости от индивидуальных особенностей участка. При этом не следует забывать, что по всем направлениям и стоимостным зонам существуют так называемые «подзоны повышенной ценности»: например, участки с урезами воды; в стародачных поселках; с живописным рельефом; рядом с местами отдыха известных людей и высокопоставленных сановников. Стоимость сотки земли в указанных случаях может превышать среднюю в 3–5 раз, что, безусловно, необходимо учитывать при проведении объективной оценки.

3. Определение стоимости основного строения.

Обычно на земельном участке имеется несколько строений (например, коттедж, старый дом, в котором жили хозяева до постройки коттеджа, баня, хозблок, гараж и т. д.). Сначала выбирается основной объект, который, по мнению оценщика, имеет максимальную стоимость (в нашем случае это коттедж). Оценка осуществляется по методике, изложенной в Видеоприложении 1. Если здание возведено из местных стройматериалов (например, ракушечника или саманного кирпича), то специалист предварительно определяет себестоимость строительства и среднюю цену приведенного метра строений такого типа в данном регионе.

4. Определение стоимости вспомогательных (литерных) строений.

В связи с тем, что доля вспомогательных (литерных) строений в общей стоимости домовладения невелика (в среднем 5—15 %), их оценка проводится ориентировочно (например, баня – 200 тыс. руб., гараж – 150 тыс. руб., хозблок – 100 тыс. руб.). При этом учитывается стоимость ограждений, ворот, беседок, туалета и других подобных объектов, а также малых архитектурных форм (гротов, каскадов, фонтанов и т. п.).

5. Подведение итогов.

В результате вышеперечисленных действий оценщик составляет отчет (экспертное заключение), в котором суммируются полученные цифры (например: земля – 1650 тыс. руб., основное строение – 2450 тыс. руб., все вспомогательные строения – 480 тыс. руб.), и итоговый результат доводится до сведения заказчика. Пример подобной работы приведен в конце Видеоприложения 1.

Имею два земельных участка: первый – в Петушинском районе Владимирской области, второй – под Подольском (25 км от Москвы). Обратился к шабашникам с предложением построить на одном из них стандартный дом из бруса (6 х 6 м). Удивительно, что за работу в Подольском районе мастера попросили с меня 800 тыс. руб. (вместе с материалами), а в Петушинском – всего 450 тыс., объясняя это тем, что в Подмосковье земля дороже и налоги выше. Что-то не верится…

Такое вполне объяснимо, ведь бригады сезонных строителей (шабашников), а также лицензированные «дачестроительные» фирмы смотрят при назначении цены на материальное благосостояние клиента: если человек позволил купить себе земельный участок ближе к городу, значит, у него есть средства. Постарайтесь доказать обратное: скажите представителям строителей, что такая цена не устраивает (деньги последние), и попросите скидку. Если вы оставите свой контактный телефон, то велика вероятность того, что через некоторое время последует звонок и будет названа более скромная цена.

Другой фактор, влияющий на назначение стоимости, – это расходы по транспортировке материалов и их закупочные цены. Вполне возможно, что шабашникам удастся приобрести брус и вагонку во Владимирской области по более низкой цене, чем в Московской, а также меньше потратиться на их перевозку. Стоимость земли и уплата местных налогов на называемую клиенту цену практически не влияет, за исключением, может быть, дополнительных поборов местных властей и миграционной службы.

Как оценить качество строительства индивидуального жилого дома?