Джозеф Стиглиц - Крутое пике. Америка и новый экономический порядок после глобального кризиса

Те, кто решили последовать рекомендациям Гринспена и взяли максимально возможные ипотечные кредиты, внезапно столкнулись с необходимостью выплаты процентов в таких размерах, которые их бюджет не выдерживал. Когда все эти люди попытались продать свои дома, цены на жилье упали. Для заемщиков, взявших 100 %-ные ипотечные кредиты, это означало, что они не могут ни осуществить рефинансирование, ни погасить задолженность. Снижение цен на рынке недвижимости было настолько серьезным, что с той же проблемой столкнулись и те, кто брали в кредит не 100, а 90 или даже 80 % стоимости своих домов. Единственной возможностью для миллионов таких людей стало признание себя банкротами по кредитным платежам.

Фактически Гринспен посоветовал жителям страны пойти по чрезвычайно опасному пути. В ряде других стран, например в Турции, выдача ипотечных кредитов с плавающей ставкой просто не разрешается. В Великобритании даже по многим ипотечным кредитам с плавающей ставкой фактические платежи по — прежнему являются фиксированными, и поэтому обращения взыскания на заложенную недвижимость не происходит. Вместо этого банки продлили должникам период выплат по кредитам, хотя этот подход, очевидно, не сработает по отношению к тем кредитам, размер которых уже превышает 100 % стоимости заложенного имущества и по которым заемщик уже не платит всех причитающихся процентов.

Особенно взрывной потенциал для возникновения убытков порождали комбинации различных инновационных схем ипотечного кредитования, например, ипотеки с отрицательной амортизацией в сочетании со 100 %-ным ипотечным кредитом «обманщика». Как я уже подчеркивал выше, заемщику в этом случае нечего было терять при получении кредита, величина которого ограничивалась лишь готовностью банка его выдать. Поскольку платежи, получаемые инициаторами ипотечного кредита, напрямую зависели от ею размера, и при этом, как правило, они не несли никакою риска в том случае, если заемщик не погасит задолженность, стимулы этих инициаторов и домовладельцев причудливым образом совпадали. Обе стороны хотели, чтобы предметом сделки между ними был дом максимально возможной площади и соответственно максимально возможный размер кредита. Это означало, что ипотечный договор заключался на заведомо ложных основаниях, не отражавших ни реальных финансовых возможностей заемщика, ни фактической стоимости дома.

Если инициатор ипотечного кредита мог убедить оценщика оценить дом стоимостью 300 тыс. долл. в 350 тыс., этот инициатор получал возможность продать заложенную недвижимость, скажем, за 325 тыс. долл. При таком сценарии продавец выигрывал, брокер по операциям с недвижимостью выигрывал, инициатор ипотечного кредита выигрывал, а домовладелец, как казалось, нечего не терял. Более того, чтобы окончательно убедить потенциального заемщика и заставить его поверить, что при заключении такой сделки он ничего не теряет, ему могли предложить приманку — отрицательный первоначальный платеж 19.

К сожалению, по крайней мере для инициаторов ипотечного кредита, некоторые оценщики недвижимости профессионально подходили к своей работе и отказывались выдавать дутые оценки. Но на этот случай у продавцов кредитов имелось простое решение — создание собственной компании по оценке недвижимости. Этот вариант к тому же обеспечивал им еще одно преимущество — появлялся дополнительный способ получения доходов. Например, у Wells Fargo была своя дочерняя управляющая компания, специализировавшаяся на оценке недвижимости, которая называлась Reis Valuation 20. Доказать в каждом конкретном случае, что завышение оценки стоимости дома являлось преднамеренным, было в лучшем случае трудно, особенно в период надувания пузыря, когда цены на рынке недвижимости быстро росли. Но, с другой стороны, ясно, что при таком подходе существует конфликт интересов: возникали стимулы для злоупотреблений. Регулирующие органы должны были бы это понять и положить конец подобной практике.

Многие покупатели жилья обращались к ипотечным брокерам, чтобы получить наиболее низкие ставки платежей по кредитам. Считалось, что эти брокеры действуют в интересах заемщика, но они часто получали откаты от кредитора, что также свидетельствует о наличии очевидного конфликта интересов. Брокеры вскоре стали важной частью системы хищнического кредитования в Америке. Хуже всего заемщикам субстандартных ипотечных кредитов приходилось в том случае, когда они совершали свои сделки через брокеров, а не обращались к кредиторам напрямую: величина дополнительных выплат у тех, кто действовал через брокеров, составляла от 17 тыс. до 43 тыс. долл. на каждые 100 тыс. долл. кредита 22. К этим деньгам надо было, конечно, добавить еще 1–2 % от суммы кредита, которые брокер получал от заемщика за совершение (как создавалась видимость) выгодной сделки. Что еще хуже, самые крупные вознаграждения брокеры получали за то, что советовали заемщикам выбирать самые рискованные ипотечные кредиты: с плавающей ставкой, со штрафом за досрочное погашение и даже с дополнительной выплатой при осуществлении заемщиком рефинансирования. Брокеры получали дополнительные комиссионные и тогда, когда советовали заемщикам выбирать ипотечные кредиты с более высокой процентной ставкой, выше, чем та, что они на самом деле могли себе позволить.