Джозеф Стиглиц - Крутое пике. Америка и новый экономический порядок после глобального кризиса

Что еще более важно, хотя инициативы администрации помогли небольшому числу американцев, которым удалось сохранить работу и жилье, но они не могли осуществлять выплаты по своим ипотечным кредитам, мало что было сделано для тех заемщиков, у которых разность между стоимостью залогового обеспечения и суммой кредитной задолженности оказалась отрицательной. Учитывая, что разрыв между общей суммой долга и стоимостью заложенной недвижимости оценивался в 700–900 млрд долл., становится понятно, почему банки не торопятся списывать убытки по ипотеке: они не хотели, чтобы эти потери были отражены в их балансовом отчете. Но без реально проведенной реструктуризации ипотечных кредитов было трудно поверить, что в ближайшее время американская экономики может вернуться к нормальному состоянию. Обремененные такими огромными долгами, американцы вряд ли будут потреблять так же активно, как они это делали в прошлом, когда норма сбережений (у домохозяйств) была нулевой, а если учесть слабость рынка труда, нежелание потреблять становилось еще более сильным. Однако те, кто искал признаки скорейшею выздоровления, все еще не теряли надежды. Они тщательно анализировали данные и искали доказательства «возвращения потребителей». Конечно, после того как вслед за крахом Lehman Brothers потребление резко сократилось в течение нескольких месяцев, следовало ожидать краткосрочною всплеска расходов (так же, как в том случае, когда чрезмерное истощение запасов предприятий привело к их последующему пополнению). Но надежда на то, что этот всплеск будет устойчивым, была слабой. Более того, как я подчеркиваю в этой книге, любой возврат к докризисной расточительности должен становиться поводом для беспокойства, а не для радости: такое потребление не будет и не может быть устойчивым, а любое основанное на нем восстановление не будет долговечным.

Еще одна проблема возникла в секторе коммерческой недвижимости, где цены упали так же сильно (а в некоторых местах даже сильнее), как и на рынке жилой недвижимости. Домовладельцы познакомились с рисками «шаровых платежей» по ипотеке, которые должны быть полностью погашены, скажем, через пять или десять лет и, как правило, через получение нового ипотечного кредита. Большая часть объектов коммерческой недвижимости финансируется именно таким образом, когда ипотечные кредиты рефинансируются (через продление) каждые пять — десять лет. Это означает, что погашение ипотечных кредитов, полученных на пике раздувшегося пузыря, придется перенести на следующие годы. В феврале 2010 года Комитет по надзору, созданный Конгрессом, подсчитал, что только в 2011–2014 годах потребуется осуществить рефинансирование коммерческой недвижимости на общую сумму в 1,4 трлн долл. и что почти у половины таких кредитов разность между стоимостью залогового обеспечения и кредитной задолженностью является отрицательной 9. О масштабах проблем, с которыми столкнулся рынок коммерческой недвижимости, можно судить по произошедшему в январе 2010 года в Нью — Йорке многомиллиардному банкротству компании, которая занималась проектом застройки Stuyvesant Town и Peter Cooper Village, двух районов в Манхэттене, где предполагалось построить 11 тыс. апартаментов.

Такие переносы выплат на будущее являются особенно проблематичными из-за того, что помимо большого разрыва между тем, что заемщики должны, и стоимостью их заложенного имущества следует учитывать еще три фактора. Как правило, банки стараются следовать стратегии «закрой глаза и продлевай»: закрывать глаза на нарушения и продлевать перенос погашения кредитов, а затем молиться о том, чтобы за это время цены на рынке восстановились и они могли покрыть убытки. Но органы надзора за банковской деятельностью, которые справедливо критиковали за то, что в преддверии кризиса они не справились со своей работой, на этот раз занимают жесткую позицию 10.

Более того, большая часть кредитов была секьюритизирована, и первые кредиторы, возможно, хотят получить свои деньги прямо сейчас, а не подвергать себя риску и оставаться в связанном положении еще пять лет.

Кроме того, в этой книге я уже отмечал существование правовых конфликтов между держателями первых и вторых закладных по ипотечным кредитам 11.

Но все это похоже на детскую игру по сравнению с проблемами на рынке коммерческой недвижимости, где инструменты могут быть гораздо более сложными 12и чаще возникают конфликты интересов.