Дамбиса Мойо - Как погиб Запад. 50 лет экономической недальновидности и суровый выбор впереди

С самыми пагубными последствиями из возможных эта путаница в голове проникла в политику в области жилой недвижимости; беда в том, что, продвигая курс на всеобщее домовладение, государственные деятели явно не осознают результаты своих действий. Это белое пятно в их знаниях настолько вредоносно, что необдуманные решения, которые активно принимают государства, неправильно распределяя капитал и окончательно предрешая экономическую участь Запада, возможно, представляют собой самый яркий пример, когда благие намерения приводят к непредвиденным последствиям. Как же это получается?

Учитывая, что жилье и еда нужны всем, надо ожидать, что правильная политика государства будет следить за тем, чтобы цена на них оставалась как можно более низкой. Однако, как будет показано дальше, государственная политика США в области жилья способствовала прямо противоположному за счет того, что напрямую, хотя и неумышленно создала такой режим, какой живет и процветает при высоких… и растущих ценах на жилье.

Действительно, за многие десятилетия правительство США весьма успешно убедило большинство американцев делать индивидуальные сбережения (не единственный пример этого — переход в 1980-х от пенсионной программы с фиксированными выплатами к условно-накопительной системе страхования с фиксированными взносами), а также в том, что наилучший способ вложения сбережений — это покупка дома. Естественно, вследствие этого американцы стали вкладывать слишком много средств и сбережений в жилищный фонд (первоначально в качестве первого взноса) и очень часто за счет других инвестиций — например, в акции и облигации. Несмотря на хорошо известные плюсы домовладения (покраска забора, поливка газона), осуществление курса «свой дом для всех» через финансируемую правительством программу субсидий было колоссальной ошибкой.

Жилищный фонд — уникальный актив, потому что, как только человек вселяется в дом, он уже не генерирует доход или денежные потоки. В этом смысле прибыль от жилья, занятого владельцем, нужно рассматривать как доход от удобства (не генерирующего наличности). Поскольку нет притока денежных средств, который бы генерировал положительную отдачу от инвестиции в жилье, государство должно организовать повышение цен. Естественно, что это приводит к эффекту «эскалатора», когда цены должны постоянно расти, чтобы сохранялась положительная отдача. Такое повышение цен в конечном итоге приводит к тому, что в экономике создается пузырь, который не может не лопнуть, и дома меньше используются для жилья и больше для спекуляций. Подробнее об этом поговорим ниже.

Чуть выше мы наглядно рассмотрели, как взаимодействуют держатели права требования по долевому инструменту и права требования по долговому инструменту и как на каждое их действие влияет их отношение к риску, причем первый больше любит вариации в стоимости предприятия и склонен к высокому уровню долга, а второй наоборот.

Это зеркальное отражение верно и для рынка жилья.

Возьмем случай с рынком арендованного жилья, то есть когда владелец использует дом только в качестве инвестиции. У нас есть домовладелец, который рассчитывает на постоянный доход от сдачи жилья, так же как держатель доли в капитале полагается на приток денежных средств от компании. Конечно, в обоих случаях (домовладельца и акционера компании) они также стремятся к увеличению стоимости их базовых активов. Также их объединяет то, что, если сдаваемая недвижимость заложена без права выкупа (аналог банкротства компании), домовладелец может просто уйти, потеряв лишь первоначально вложенную в недвижимость сумму. В этом случае домовладелец играет роль держателя доли в капитале.

А ипотечному кредитору, как раньше держателю долга, обычно в виде банка, достается то, что осталось (в худшем случае кредитор получает дом, который пошел в счет залога).

Как прежде акционер компании, домовладелец, сдающий дом, обожает волатильность на рынке жилья (обожает вариации стоимости дома), чем больше растет ожидаемая стоимость его дохода, тем больше вариация (волатильность) цены дома; у него страсть привлекать как можно больше заемных средств и, как кажется, неутолимая жажда риска. Между тем, подобно кредитору компании, держатель ипотечного долга (то есть банк) не любит большую волатильность цен и стремится ограничить уровень накопленного домовладельцем долга. И потому, что он хочет быть уверен, что его деньги к нему вернутся, он постоянно сдерживает рискованные порывы домовладельца. Пока все нормально.