Дамбиса Мойо - Как погиб Запад. 50 лет экономической недальновидности и суровый выбор впереди

Проблема возникает, когда человек живет в собственном доме, являющемся ипотечным имуществом. Считайте, что у этого человека раздвоение личности.

Наполовину он находится в точно таком же положении, как акционер компании; а именно он любит волатильность цен на недвижимость. Разумеется, как и акционер компании, он хочет, чтобы стоимость его имущества (то есть дома) росла — и чем быстрее, тем лучше. И хотя есть весьма реальный риск, что цены на недвижимость могут упасть, оставив его с отрицательным капиталом, в целом большинство домовладельцев склонны недооценивать этот риск, предпочитая думать, что (ведь большинство людей мечтают иметь собственный дом) единственное направление цен на жилье — это вверх. Косвенным образом владелец рассматривает свой дом как инвестицию, так же как и в случае с компанией и домом, сдаваемым внаем.

Владелец, который живет в собственном доме, как и акционер, предпочитает высокую вариацию ожидаемой стоимости дома, то есть он хочет, чтобы цены выросли, а также предпочитает увеличение вариации значения цен на недвижимость. Однако у этого же домовладельца есть вторая половина, которая сильно отличается и от акционера компании, да и от домовладельца, который получает доход от сдачи своей недвижимости.

Это единственный в своем роде случай. Если акционер потеряет самое большее, что может потерять, свою компанию (или, если говорить о владельце, сдающем в аренду дом, свою недвижимость) — ну так что ж? Жизнь продолжается. Однако если домовладелец, живущий в собственной недвижимости, ее потеряет, он окажется на улице. Он станет бездомным. Иными словами, у него от природы «короткая позиция» с надеждой на понижение цены — он родился, не владея крышей над головой. И именно из-за этого он будет всегда бояться потерять свой дом, и этот страх будет висеть над ним, словно дамоклов меч. Он не может просто уйти. Или, если выразиться по-другому, чтобы просто уйти, ему придется подумать о стоимости замещения имущества. Таким образом, он видит свою собственность в совершенно ином свете. В частности, его мнение по поводу волатильности, уровня долга и риска диаметрально противоположно.

Проживание в заложенном по ипотеке доме переводит анализ условных требований из ситуации «кредитор против акционера» в ситуацию, где, очевидно, есть три действующих лица: кредитор (в форме ипотекодателя или банка), акционер-домовладелец (по сути, описанный выше) и новый участник в лице «восполнителя», обитающего в том же теле, что и домовладелец. Проблема в том, что все три лица имеют собственные, отличные друг от друга мнения по вопросам волатильности и долга.

В этом сценарии владелец права долгового требования (ипотечный кредитор/банк) и акционер-домовладелец не отличаются от того, что мы рассматривали выше. В частности, как и выше, акционер-домовладелец предпочитает волатильность, риск и обожает брать в долг, тогда как банк/ипотечный кредитор предпочитает низкую волатильность, не любит риска, не одобряет больших долгов и следит за тем, чтобы домовладелец их не делал.

Раздвоение личности овладевает домовладельцем из-за его желания удовлетворить свой естественный дефицит, то есть из-за страха остаться на улице. Этот естественный недостаток можно проиллюстрировать следующим образом: представьте себе акционера компании, который переходит из плоской позиции (то есть без компании, но без ущерба для своего благосостояния) в длинную (то есть +1, где он владеет компанией, это такая же позиция, как у владельца, сдающего свой дом). Теперь сравните его с домовладельцем, который живет в своем заложенном доме. Здесь мы видим движение из короткой позиции (то есть -1, негде жить; к примеру, молодой человек, покидающий дом по достижении 18 лет) в плоскую нулевую (0, то есть где он владеет домом). Если банк наложит взыскание на его дом, он опять перейдет в неприятное положение человека без дома (-1).

Желание восполнить естественный дефицит оказывает значительное (хотя и противоречивое) влияние на склонность домовладельца к волатильности, уровню долга и риску.

Что касается волатильности, в то время как акционер предпочитает большую волатильность цены на дом (поэтому люди беседуют о ценах на недвижимость на фуршетах, и она же является главной темой разговоров за обедом), восполнитель волнуется о том, что слишком большая волатильность может привести к отрицательному капиталу или совсем уже к изъятию имущества (скажем, если рынок жилья рухнет), оставив его без дома. (Конечно, он в этой роли так же, как и ипотекодержатель, опасается, что волатильность его дохода в худшем случае приведет к тому, что он окажется не в состоянии делать выплаты.)