Pascal Dupont Mercier - Immobilien Wissen Kompakt

Thomas Filor

Lennéstraße 11

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Telefon: 0391 - 53 64 5-400

Internet: www.thomas-filor-thomasfilor.blogspot.de

So schützen sich Bauherren vor einer finanziellen Pleite

Mit dem Hintergedanken, die derzeit niedrigen Zinsen auszunutzen, lassen sich viele Bauherren zum übereilten Abschluss einer Finanzierung verführen. Aber hier ist Vorsicht angesagt: Nur weil die Zinsbelastung niedrig ist, bekommen Darlehensnehmer ihre Immobilie nicht geschenkt.

Finanzielle Belastung richtig kalkulieren

Die Kosten des Hausbaus sind nicht allein durch die Bezahlung des Bauunternehmers gedeckt. So müssen Bauherren mit vielen Baunebenkosten rechnen: Makler- und Notargebühren, Grunderwerbsteuer sowie Kosten für Bodengutachten, Grundstücksvermessung, Hausanschlusskosten, Baugenehmigung, Versicherungen und die spätere Gestaltung des Außenbereichs. Außerdem belasten laufende Mieten oder Unterhaltskosten für Eigentumswohnungen in der Bauphase das Portmonee. Hinzu kommen weitere Ausgaben wie eventuelle Autoreparaturen, Urlaube und Instandhaltungskosten. Deshalb müssen Bauherren schon in der Planung die eigenen Finanzen detailliert im Blick haben und sich ehrlich fragen, ob die monatlichen Raten eines Kredits zu stemmen sind. Ein guter Anhaltspunkt ist hierfür die monatliche Kaltmiete. Kann diese problemlos finanziert werden und bleibt noch etwas Luft, stellt eine vergleichbare Darlehensrate keine Schwierigkeiten dar.

Gründliche Planung ist das A und O

Apropos Planung: "Der Hausbau ist die größte Ausgabe im Leben. Deshalb sind eine gute Planung und die individuelle Beratung über Finanzierungsangebote so wichtig", erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de (https://www.baufi24.de/). Unzählige Faktoren beeinflussen das Bauvorhaben, wie beispielsweise die Lage, das Eigenkapital, Einkünfte oder die Familienplanung. Deshalb müssen Finanzierungen immer individuell auf den Bauherren zugeschnitten werden. Wichtig ist auch die bankenunabhängige Angebotserstellung. Einen ersten Überblick über die monatlichen Raten aus Zins, Tilgung und Sondertilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Beleihungssätzen erhalten Interessierte schnell und einfach mit dem Baufinanzierungsrechner (https://www.baufi24.de/baufinanzierung-rechner/) von Baufi24.de.

Zu wenig Eigenkapital

Durch die niedrigen Zinsen erscheinen die Raten für Darlehen kaum teurer oder sogar günstiger als die monatliche Miete. Deshalb überstürzen viele Interessenten den Abschluss einer Baufinanzierung, ohne vorher genügend Eigenkapital angespart zu haben. Denn je mehr Kapital zu Beginn vorhanden ist, desto geringer ist die Darlehenssumme und umso günstiger wird dadurch am Ende die Finanzierung.

Geringer Tilgungssatz

Zusammen mit dem Eigenkapital ist auch die Wahl des Tilgungssatzes entscheidend. "Gerade in der Zeit des Niedrigzinses sollten zukünftige Eigenheimbesitzer einen hohen Tilgungssatz wählen", rät Scharfenorth. Mit einem niedrigen Tilgungssatz von einem Prozent ist die monatliche Darlehensrate sehr niedrig. Aber die Zeit bis zur Volltilgung des Darlehens kann so schnell 50 Jahre und länger betragen. Durch diese lange Laufzeit müssen Kreditnehmer wesentlich mehr Zinsen bezahlen. Starten Bauherren direkt mit einem Tilgungssatz von drei bis fünf Prozent, verringert sich die Laufzeit und die Zinsbelastung ist insgesamt wesentlich niedriger. Zwar steigt so die monatliche Rate, aber das Traumhaus ist auch deutlich schneller und günstiger schuldenfrei.

Eigenleistung beim Bau

Einige Bauherren versuchen Geld durch Eigenleistungen zu sparen. Bei der sogenannten Muskelhypothek überschätzen sich jedoch viele Häuslebauer. Mangelnde Fachkenntnis, gesundheitliche Einschränkungen oder der zu hohe Zeitaufwand bringen die Planung durcheinander. Dann muss die Immobilie teuer nachfinanziert werden. Deshalb sollten Häuslebauer besser nur leichte Arbeiten übernehmen und den Rest Fachleuten überlassen.

Baufi24 GmbH

Stephan Scharfenorth,

Tel. +49 (0) 800 808 4000

E-Mail: redaktion@baufi24.de

"Der boomende Immobilienmarkt lädt fast dazu ein, Immobilien günstig zu kaufen und bald wieder mit Gewinn zu verkaufen. Doch wer das plant, sollte sich vorher mit dem Steuerrecht beschäftigen", warnt Axel-H. Wittlinger, Geschäftsführer des Immobilienunternehmens Stöben Wittlinger in Hamburg. Denn es gibt einen wesentlichen Unterschied zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel.

Wer privates Geld in vermietete oder selbst genutzte Immobilien steckt, betreibt keinen gewerblichen Grundstückshandel, sondern legt sein Geld an. Doch das Finanzamt sieht genau hin. Wird das vermietete Haus oder eine nicht selbst bewohnte Wohnung innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist von zehn Jahren wieder verkauft, erkennt das Finanzamt ein privates Veräußerungsgeschäft, das der individuellen Einkommensteuer unterliegt. Wer die Spekulationssteuer sparen will, muss seinen Besitz zehn Jahre lang halten, bevor er verkauft.

Etwas ganz anderes ist der gewerbliche Grundstückshandel. Dabei sollen Vermögenswerte durch An- und Verkauf erzielt werden und nicht vorrangig durch Vermietung. In solchen Fällen gilt die sogenannte Drei-Objekt-Grenze: Privatpersonen, die innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte anschaffen und diese wieder veräußern, betreiben einen gewerblichen Grundstückshandel. Dafür fällt außer der Einkommensteuer zusätzlich noch Gewerbesteuer an. Das Finanzgericht Düsseldorf hat jetzt präzisiert, was darunter zu verstehen ist.

Als ein einziges Objekt zählt eine Immobilie auch dann, wenn sie aus mehreren Teilen besteht, die eine wirtschaftliche Einheit bilden, also beispielsweise aus mehreren Flurstücken für Haus, Zuwegung und Mülltonnen. Handelt es jedoch um den Verkauf mehrerer Objekte, die auch einzeln verkauft werden könnten, zählt jedes Objekt einzeln - drei eigenständige Mehrfamilienhäuser in einer Reihe nebeneinander sind also drei Objekte. Das musste ein Ehepaar aus Nordrhein-Westfalen erfahren, das drei Mehrfamilienhauskomplexe innerhalb von drei Jahren in einem einzigen Kaufvertrag an einen einzigen Käufer veräußerte. Das Gericht (FG Düsseldorf, 16-K-3895/15-F, 03.11.2016) ging insgesamt von 15 Objekten aus und zählte sogar die Garagenzeile einzeln.

Das Finanzamt kann sogar noch strenger sein: Sollten Umstände dafür sprechen, dass die Verkaufsabsicht bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs vorlag, kann die Drei-Objekt-Grenze auf zehn Jahre ausgedehnt werden. Erst nach zehn Jahren gilt der Verkauf von vermieteten Häusern unabhängig von der Anzahl als private Vermögensverwaltung. Der Verkauf ererbten Grundbesitzes unterliegt grundsätzlich nicht der Drei-Objekt-Grenze.