Pascal Dupont Mercier - Immobilien Wissen Kompakt

Generell gilt: Vor dem Einzug sollten Mieter die erforderliche Erlaubnis des Vermieters einholen. "Wer seine Wohnung mit anderen Personen teilt, ohne die Erlaubnis des Vermieters eingeholt zu haben, muss mit einer Abmahnung rechnen. Reagiert der Mieter nicht darauf, droht im Einzelfall sogar eine Unterlassungsklage oder eine fristlose Kündigung", erklärt R+V-Experte Nuß.

Komplette Wohnung untervermieten

Anders ist die rechtliche Situation, wenn ein Mieter die ganze Wohnung zur Untermiete anbieten will - etwa weil er für einige Monate ins Ausland geht. "Das darf der Vermieter ohne besondere Gründe ablehnen", erklärt der Experte. "Jedoch hat der Mieter auch in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht."

Weitere Tipps des R+V-Infocenters:

- Mieter dürfen grundsätzlich so viel und so lange Besuch haben, wie sie möchten. Aus dem Besucher wird rechtlich gesehen jedoch ein Mitbewohner, wenn dieser seinen Lebensmittelpunkt in die Wohnung des Mieters verlegt. Indiz hierfür ist zum Beispiel das Anbringen eines Namensschildes am Briefkasten. Feste Zeitgrenzen gibt es nicht.

- Auch Mieter, die untervermieten, müssen ihren neuen Mitbewohnern eine Bescheinigung für die Meldebehörde ausstellen. Frist: innerhalb von zwei Wochen.

- Kündigung: Bei der Untervermietung gelten die gleichen Fristen wie bei normalen Mietverhältnissen, also in der Regel drei Monate. Ausnahme: Möblierte Zimmer. Diese Mietverhältnisse unterliegen kürzeren Kündigungsfristen.

- Dürfen Mieter einfach an Urlauber vermieten, zum Beispiel über Vermittler-Plattformen wie Airbnb? Nicht ohne ausdrückliche Erlaubnis. Der Vermieter muss diesem Vorhaben explizit zustimmen. Achtung: Einzelne Städte und Kommunen verbieten unter bestimmten Umständen die gewerbliche Untervermietung von Wohnraum an Urlauber. Das zuständige Wohnungsamt gibt Auskunft.

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Die Erfüllung vom Traum eines neuen Hauses steht und fällt mit dem Bauvertrag. Laien sind jedoch schnell von juristischen Floskeln verunsichert. "Bauverträge können einerseits nach BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geschlossen und andererseits durch die VOB/B (Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen) ergänzt werden. Bauherren sollten sich zu Beginn ihres Vorhabens genau über die Einzelheiten ihres Vertrages informieren", rät Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de (https://www.baufi24.de/).

Der Werkvertrag nach BGB ist in den § 631ff. geregelt. Hierin sind alle Details des Bauvertrages, von der Bezahlung bis hin zur Abnahme, enthalten. Bei erheblichen Mängeln kann der Bauherr mit § 640 argumentieren und die Abnahme verweigern, oder sie erfolgt unter Vorbehalt der Mängelbeseitigung. Die Art der Abnahme ist ebenfalls im BGB geregelt und kann stillschweigend durch Zahlung oder durch eine eindeutige Erklärung erfolgen. Nicht alle Mängel sind bei der Abnahme offensichtlich. Ist beispielsweise der Keller schlecht isoliert, kann dies erst nach Jahren auffallen. Dafür räumt das BGB eine fünfjährige Frist zur Mängelanzeige ein. Innerhalb dieser Zeit muss der Bauherr die Fehler beim Bauunternehmen melden und trägt die Beweislast, ob es sich tatsächlich um einen Mangel handelt.

Grundsätzlich richten sich alle Bauverträge nach dem BGB. Die darin enthaltenden Vorschriften sind aber nicht zwingend und können durch die VOB/B ergänzt werden. Die VOB/B ist vergleichbar mit den Allgemeinen Geschäftsbedingungen einer Dienstleistung. Es handelt sich dabei nicht um ein Gesetz im eigentlichen Sinne. Wird der Vertrag mit den VOB/B ergänzt, ersetzen die Klausen die Bestimmungen des BGB. Der Katalog ist dabei in der Regel sehr umfangreich und für juristische Neulinge nicht immer leicht zu verstehen. Damit auch Laien hieraus keinen Nachteil haben, dürfen sie nicht schlechter gestellt werden, als bei alleiniger Verwendung des BGB. Allerdings ist das VOB/B für Privatpersonen meistens kaum von Vorteil, weshalb Anwälte von dessen Verwendung abraten.

Ob mit VOB/B oder ohne, in jedem Fall müssen Bauherren vor Vertragsschluss die wichtigsten Unterlagen vorliegen. Dazu gehören die Baugenehmigung/Baubewilligung, statische Berechnungen und Positions- sowie Bauausführungspläne. Hinzu kommen der Wärmebedarfsausweis, das Lüftungskonzept und Feuchteschutzberechnungen. Im Einzelfall kommen noch weitere Unterlagen hinzu, beispielsweise der Schallschutz bei Reihenhäusern. "Es ist immer sinnvoll, die Unterlagen vor Vertragsschluss einem Bausachverständigen zur Prüfung zu geben. Diese geringen Kosten für den Sachverständigen schützen meist vor der finanziellen Katastrophe", so Scharfenorth weiter.

Zukünftige Bauherren können sich schnell und einfach über die tagesaktuellen Bauzinsen bei Baufi24.de informieren (https://www.baufi24.de/bauzinsen/).

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Doppelte Steuerersparnis nur möglich, wenn Eltern ihrem Kind Geld für eine bestimmte Immobilie schenken

In dieser Woche erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg, wie man bei einer mittelbaren Grundstückschenkung Steuern sparen kann. „Um die doppelte Steuerersparnis zu erhalten, muss der schriftliche Schenkungsvertrag richtig aufgesetzt sein. Bekommen die Kinder laut Vertrag Geld für den Erwerb einer bestimmten Immobilie geschenkt, kann die Familie doppelt Steuern sparen“, erklärt Thomas Filor. Eine derartige Vorgehensweise zur Steuerersparnis bezeichnet man im Fachjargon als mittelbare Grundstückschenkung. Und dazu kommt: Wer Geld zum Kauf einer Mietimmobilie geschenkt bekommt, kann nicht nur Steuern aufgrund der Schenkung, sondern auch dank der Einkommenssteuer sparen. Das geht aus einem kürzlich getroffenen Entschluss des Bundesfinanzhofs hervor (BFH; Az.: IX R 26/15). Die BFH-Richter prüften die „mittelbare Grundstücksschenkung“: ein bewährtes Modell, um Vermögen günstiger an die nächste Generation weiterzureichen. „Geben also die Eltern ihren Kindern beispielsweise Geld zum Erwerb von Grundvermögen, verhält es sich anders als bei einer direkten finanziellen Unterstützung für eine bestimmte Immobilie. Als geschenkt gilt aber nicht das Geld, sondern die vermietete Immobilie“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg weiter. „Wichtig zu wissen ist also, dass nicht der Betrag des Geldes, also der Schenkungssumme, sondern der niedrigere Steuerwert der Immobilie ausschlaggebend ist. Dies entspricht dem Kaufpreis minus 10 Prozent Bewertungsabschlag“, so Filor weiter. Abschließend rät Filor Menschen, die von diesem Sparmodell profitieren wollen: „Der Schenkungsvertrag sollte schriftlich abgeschlossen werden. Er sollte die Auflage des Kaufs einer genau bestimmten Immobilie enthalten. Auch das Geldgeschenk sollte vor dem Immobilienkauf fixiert werden. Das ganze Vorhaben sollte im Vorhinein von allen Parteien fest zugesagt werden“, so Thomas Filor aus Magdeburg. „Die mittelbare Grundstückschenkung ist nicht für jede Familie die passendste Option. Doch wenn es auch für die Kinder passt ist es eine tolle Option, um Geld zu sparen“, sagt Immobilienexperte Filor aus Magdeburg.