Henning Lindhoff - Wohnungseigentum 2017

Mit Erfolg. Einen Verstoß gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung attestierte auch das Amtsgericht München und erklärte den Beschluss der Eigentümerversammlung für nichtig.

Gordon Moores Gesetz von der regelmäßigen Verdopplung der Leistungsfähigkeit von Rechensystemen scheint in moderater Form auch auf die Heiztechnik anwendbar zu sein.

Moderne Heizsystem arbeiten sehr viel sparsamer und stellen einen weitaus geringeren Posten im Cashflow privater Haushalte dar. Daher kann es sich oft schon lohnen, alte Geräte bereits nach 20 Jahren zu ersetzen.

Und schon beim Kauf können Immobilieneigentümer sparen. Durchschnittlich unterstützen öffentlich-rechtliche Einrichtungen den Modernisierer mit 1.200 Euro pro Anlage. Die bedeutungsvollsten Förderprogramme sind das KfW-Programm „Energieeffizient Sanieren“ und das „Marktanreizprogramm“ (MAP) des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). 10 Prozent der Kosten übernimmt die staatliche KfW-Förderbank. Das BAFA bezuschusst auch Solaranlagen. Für eine Anlage zur reinen Warmwasserheizung gibt es mindestens 500 Euro, für eine Anlage zur Heizungsunterstützung mindestens 2.000 Euro. Das BAFA zahlt zudem Fördergelder für den Umstieg auf eine Wärmepumpe oder eine Holz- beziehungsweise Pelletheizung aus.

Hinzu kommen zahlreiche Förderprogramme auf kommunaler und auf Landesebene. Allein für die Anschaffung moderner Gas- und Ölheizungen stehen 960 Töpfe bereit für Zuschüsse und zinsgünstige Kredite.

Das Förderprogramm der BAFA soll besondere Anreize zur Investition in Ökoheizungen schaffen. Die Basisförderung für Pelletkessel steigt um 600 Euro auf 3.000 Euro. Bei Pelletkesseln mit Pufferspeichern sind es künftig 3.500 Euro. Pellet-Öfen mit Wassertasche erhalten künftig 2.000 Euro Grundförderung. Insgesamt stehen 300 Millionen Euro zur Verfügung. Um in den Genuss der Förderung zu kommen, muss vom Handwerker nach der Installation der Heizung ein Antrag eingereicht werden. Das Bundesamt zahlt dann den entsprechenden Betrag an den Hauseigentümer aus.

Grundlage dieser Anreizpolitik stellt die im Jahr 2002 in Kraft getretene Energieeinsparverordnung (EnEV) dar. Hier geht es vor allem darum, den Energiebedarf in älteren Wohngebäuden deutlich zu senken. Nachtstromspeicherheizungen müssen zum Beispiel ausgetauscht werden, wenn diese älter als 30 Jahre sind und in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen stehen. Und bisher ungedämmte zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen mussten bis Ende 2011 mit einem Mindestwärmeschutz versehen werden.

Das deutschlandweite Dickicht der Fördertöpfe für Hauseigentümer ist kaum zu überblicken, geschweige denn zu lichten. 6.000 Quellen für finanzielle Förderungen stehen aktuell bereit, darunter vor allem direkte Zuschüsse, zinsgünstige Förderkredite und Förderkredite mit niedrigen Tilgungszuschüssen. Sie sollten genutzt werden, um Modernisierungen oder Sanierungen im Gemeinschaftseigentum auch finanziell absichern und damit die benötigte doppelt qualifizierte Mehrheit (drei Viertel der Eigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten) in der Eigentümerversammlung herstellen zu können.

Aktuell legt der Gesetzgeber besonderes Augenmerk auf die Energieeffizienz von Immobilien. So steuert der Staat etwa zehn Prozent der Kosten und bis zu 5.000 Euro je Einzelmaßnahme über einen KfW-Zuschuss für die Dämmung von Dach, Fassade, Keller, für neue Fenster oder für eine neue Heizung und für alle dafür erforderlichen Nebenarbeiten bei. Die Förderquote kann erhöht werden, indem die Gelder vom Bund mit Fördertöpfen des Landes und der Kommune kombiniert werden.

Unterstützung auf dem Weg durch das Förderdickicht können unter anderem die Berater von foerderdata.de bieten. Sie kennen nicht nur die Förderprogramme in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Sie wissen auch, wie man Bau- und Modernisierungsnahmen auf Fördermittel optimiert, Zuschüsse kombiniert und maximiert.

Wohnungseigentümer müssen immer auch die laufenden Zahlungsverpflichtungen ihrer gesamten Eigentümergemeinschaft im Blick haben und notfalls für diese in Vorleistung gehen, wenn es um die Begleichung von ausstehenden Gebührenbescheiden geht. Dies entschied das Verwaltungsgericht Neustadt am 11. Dezember 2014 (Aktenzeichen 4 K 777/14).

Im konkreten Fall hatte eine rheinland-pfälzische Gemeinde für eine Liegenschaft Abfallentsorgungsgebühren erhoben und bei nur einem Wohnungseigentümer eingefordert. Dieser hatte das Vorgehen für unzulässig betrachtet und gegen den Bescheid geklagt. Das VG Neustadt widersprach ihm aber und bestätigte seine Haftungspflicht.

Für das Beitrags- und Gebührenrecht sei grundsätzlich im Interesse der Rechtssicherheit der bürgerlich rechtliche Grundstücksbegriff im Sinne des Grundbuchrechts maßgeblich und erlaube nur dann eine Ausnahme, wenn eine solche Auslegung nach dem Inhalt und Sinn des Beitragsrechts in grober Weise unangemessen wäre. Daraus und aus der Grundstücksbezogenheit der Abfallentsorgung folge, dass für das Grundstück im Miteigentum der Wohnungseigentümer nur eine einzige Gebühr entstehen könne, für die die Zweckgemeinschaft der Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch einstehen müsse.

Da es sich also um Gebühren handle, die sich auf das gesamte Grundstück beziehen und nur in einem Betrag insgesamt geltend gemacht werden, bestehe eine sogenannte gesamtschuldnerische Haftung, befand das Verwaltungsgericht.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine gemeinsam genutzte Antenne die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zur Zahlung von Gebühren an die GEMA verpflichtet.

Im konkreten Fall (Aktenzeichen I ZR 228/14) hatte die Rechteverwertungsgesellschaft gegen eine Eigentümergemeinschaft geklagt, die das von einer gemeinsamen Antenne empfangene Signal in alle Wohnbereiche weiterleitet. Aus Sicht der GEMA verstieß die Gemeinschaft damit gegen das Urheberrecht.

Doch wie bereits die zuvor eingeschalteten Instanzen verneinte auch der BGH den Anspruch der GEMA. Nach Ansicht der Bundesrichter kann in diesem Fall keine öffentliche Wiedergabe urheberrechtlich geschützter Werke festgestellt werden. „Im Ergebnis leiten die einzelnen Eigentümer die Sendungen nur an sich selbst weiter“, so der Erste BGH-Zivilsenat.

Wohnungseigentümergemeinschaften sind nun also dazu angehalten, etwaig bestehende Zahlungsabsprachen mit der GEMA auf ihre Rechtmäßigkeit hin zu überprüfen.

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