Henning Lindhoff - Wohnungseigentum 2017

Neben solcherlei verlockenden Beihilfen winken den Hauseigentümern allerdings auch so manche neue Pflichten. Ab dem Jahr 2016 sollen alle mehr als 15 Jahre alten Heizungsanlagen ein „Energielabel“ erhalten, das den Energieverbrauch ausweist. Zudem gilt: Öl- und Gasheizungen, die im Jahr 1985 installiert worden sind, müssen bis Ende 2015 durch eine neue Heizung ausgetauscht werden. Für ältere Heizungen ist diese Austauschfrist bereits abgelaufen. Eine Ausnahme gilt hier für Eigentümer von Gebäuden, die mit Niedertemperatur- oder Brennwertkesseln ausgestattet sind. Sie dürfen die vorhandene Heizung weiter betreiben.

In puncto Dämmung beschlossen Umweltministerin Hendricks und ihre Kollegen, dass bis zum Ende des Jahres 2015 die oberste Geschossdecke über beheizten Räumen zum ungeheizten Dachboden hin gedämmt sein muss. Der Rechtsanwalt Anton Hilbert präzisiert: „Statt der obersten Geschossdecke kann auch das – bisher ungedämmte – Dach kälteisoliert werden. Erfüllt die oberste Geschossdecke oder das Dach allerdings schon ohne Dämmung den DIN-Mindestwärmeschutz, sind weitere Maßnahmen entbehrlich. Der Mindestwärmeschutz ist in der Regel bei Holzbalkendecken immer erfüllt. Auch regelkonform errichtete massive Decken ab Baualtersklasse 1969 erfüllen den Mindestwärmeschutz. Besteht die oberste Geschossdecke also aus einer Holzbalkendecke oder aus einer ab 1969 errichteten Massivdecke, besteht kein Handlungszwang.“ Ausnahmen gelten für Gebäude mit maximal zwei Wohnungen, von denen eine der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat. „Dann sind die Nachrüstpflichten erst bei einem Verkauf der Immobilie zu erfüllen. Dazu hat der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit. Dämmpflichten müssen auch dann nicht erfüllt werden, wenn sie unwirtschaftlich sind, weil die Aufwendungen durch Energieeinsparung innerhalb einer angemessenen Frist nicht kompensiert werden können“, weiß der erfahrene Fachanwalt.

Nicht zuletzt aufgrund der politisch verordneten Energiewende ziehen die Preise für Erdgas seit Jahren kräftig an. Wie auch der Strompreis gliedert sich der Gaspreis in vier Bestandteile: die Kosten für den Energieträger, die Netznutzungsentgelte, die öffentlichen Abgaben und die Steuern. Im Vergleich zum Strompreis sind die Entgelte für die Gasversorgung allerdings in größerem Maße verhandelbar. Denn je nach Lieferumfang und Region kann hier der Energieträger selbst bis zu 60 Prozent des Endpreises ausmachen und damit ein weites Feld für Verhandlungen bieten. Strukturierte Bieterabfragen gehören vor diesem Hintergrund zum Pflichtprogramm einer seriösen Hausverwaltung.

Was aber bleibt zu tun, wenn der Gasversorger eine Wohnungseigentümergemeinschaft wie ein Unternehmen behandelt und Klauseln in den Vertrag schreibt, die gegenüber Privatverbrauchern nicht rechtmäßig sind?

Klagen, dachten sich drei Wohnungseigentümergemeinschaften, nachdem ihre Gasversorger Eon und der ehemalige Eon-Hanse-Vertrieb den Gas- an den Ölpreis gekoppelt hatten. Sie zogen bis vor den Bundesgerichtshof. Bereits im Jahr 2010 hatte dieser eine derartige Preisbindung für unwirksam erklärt – allerdings nur in Verträgen zwischen Versorgern und Verbrauchern, zum Beispiel Mietern einer Privatwohnung. Vier Jahre später hieß es allerdings, ähnliche Klauseln gegenüber Unternehmen seien wirksam.

Der Bundesgerichtshof musste in den aktuellen Fällen also klären, ob die Eigentümergemeinschaften als Verbraucher anzusehen sind oder als Unternehmen. Und er entschied zu Gunsten der Wohnungseigentümer. Wohnungseigentümergemeinschaften müssten als Verbraucher behandelt werden und seien dementsprechend rechtlich geschützt, so die Richter in allen drei Fällen (Aktenzeichen ZR 243/13, VIII ZR 260/13 und VIII ZR 109/14). Die umstrittenen Klauseln benachteiligten die Eigentümer unangemessen und seien daher unwirksam.

Generell gelte laut BGH: Wohnungseigentümergemeinschaften sind immer dann Verbrauchern gleichzustellen, wenn ihr mindestens ein Verbraucher angehört und der abgeschlossene Vertrag nicht gewerblichen oder unternehmerischen Zwecken dient. Dies gelte auch dann, wenn eine gewerbliche Hausverwaltung für sie handle.

Eine bundesweite gesetzliche Vorgabe im Namen des Klimaschutzes bedeutet für viele Hauseigentümer Investitionskosten in Höhe von mehreren tausend Euro. Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen seit Januar 2015 ausgetauscht werden. Die Bundesregierung verspricht sich davon eine reduzierte Klimabelastung und deutliche Energieeinsparungen. Moderne Heizkessel benötigen zehn bis 25 Prozent weniger Brennstoff als viele ihrer älteren Vorgänger.

Vorgeschrieben wurde der Austausch von sogenannten Konstanttemperaturkesseln mit einem Mindestalter von 30 Jahren. Auskunft über das genaue Alter des Kessels bietet das Protokoll des Schornsteinfegers. Entscheidend dabei ist das Baujahr des Wärmetauschers.

Doch keine Regel ohne Ausnahme: Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, deren Immobilie nicht vor dem 1. Februar 2002 fertiggestellt worden ist, sind ebenso noch nicht zum Austausch gezwungen wie Eigner von Heizanlagen in Mehrfamilienhäusern mit einer Leistung von mehr als 400 Kilowatt. Brennwert- und Niedertemperaturkessel dürfen ebenfalls noch weiter ihren Dienst verrichten.

Wer jetzt noch eine Immobilie mit einem austauschpflichtigen Kessel ersteht, muss diesen innerhalb der kommenden zwei Jahre ersetzen lassen.

Mit der Kontrolle der Umsetzung wurden die zuständigen Bezirksschornsteinfeger beauftragt.

Weitergehende Informationen und Hinweise zum Austausch bietet unter anderem die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen (www.vz-nrw.de/heizkessel). Mit dieser können auch Termine vor Ort zur individuellen Energieberatung vereinbart werden (www.vz-nrw.de/energieberatung).

Morgen, Kinder, wird’s was geben… Der Nikolaustag ist jedes Jahr Thema in Mehrfamilienhäusern.

Denn aufgepasst! Das Aufstellen der Stiefel im gemeinschaftlichen Hausflur könnte zu riskanten Unfällen führen. Zu viele Schuhe und dauerhaft abgestellte Gegenstände im Treppenhaus sind Stolperfallen, versperren Rettungswege, gefährden Bewohner und sind damit verboten. Gerade in den Wintermonaten bleiben Schuhe und Regenschirme oftmals vor den Wohnungstüren zurück. Das verleitet dazu, dort auch andere Gegenstände abzulegen. So wird aus einem Schuhpaar schnell mal ein ganzes Schuhregal. Allerdings können sich diese vor allem auch als Brandbeschleuniger erweisen und damit Hausbewohner wie Besucher gefährden.

Auch wenn’s schwerfällt, gilt: Treppenhäuser und Flure gehören zum Gemeinschaftseigentum und können von Eigentümern und Mietern genutzt werden, solange sich die Nachbarschaft nicht beeinträchtigt fühlt. Das dauerhafte Abstellen von Gegenständen im Hausflur hingegen ist untersagt. Hausverwalter und Eigentümergemeinschaften sollten auch diesbezüglich ihre Hausordnung anpassen. Knecht Ruprecht…, nein, der Gesetzgeber will es so.

Feiern sind eine schöne Sache. Auch in der Hausgemeinschaft. Doch nach Wein, Weib und Gesang lauert oftmals ein böser Kater. Manches Mal sogar in Form von Ärger innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Denn die Kosten für ein gemeinschaftliches Fest dürfen nicht auf die Mitglieder der Gemeinschaft umgelegt werden. Dies entschied das Amtsgericht München im Oktober 2014 (Aktenzeichen 481 C 14044/14 WEG).

Im konkreten Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft mehrheitlich die Organisation eines Sommerfestes beschlossen. Die anfallenden Kosten sollten entsprechend der Miteigentumsanteile der Wohnungseigentümer gemäß Paragraph 16 Absatz 2 des Wohneigentumsgesetzes (WEG) verteilt werden. Spenden sollten den Beitrag eines jeden einzelnen dabei so gering wie möglich halten. Mit der Begründung, die Abhaltung eines Festes sei keine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach Paragraph 21 Absatz 3 WEG, fochten später einige Wohnungseigentümer den Beschluss an.