Томас Соуэлл - Принципы экономики. Классическое руководство

Изображать, что регулирование арендной платы защищает бедных арендаторов от богатых арендодателей, конечно, эффективно с политической точки зрения, но, как правило, это имеет мало общего с реальностью. Люди, действительно выигрывающие от регулирования цен, могут иметь любой уровень доходов, как и те, кто при этом проигрывает. Все зависит от конкретной ситуации и того, по какую сторону баррикад вы оказываетесь, когда такие законы принимаются.

Законы, регулирующие арендную плату в Сан-Франциско, не так стары, как в Нью-Йорке, но столь же суровы – и привели к сходным результатам. Исследование, опубликованное в 2001 году, выявило, что в Сан-Франциско доход на семью более четверти жильцов квартир с регулируемой платой превышал 100 тысяч долларов в год. Следует также отметить, что это было первое практическое исследование регулирования цен, заказанное городом. Поскольку законы о регулировании арендной платы принимались в 1979 году, целых два десятилетия они применялись и продлевались, и не было предпринято серьезных попыток определить их фактические экономические и социальные последствия, в силу их политической популярности.

Как бы странно это ни звучало, в городах со строгим контролем арендной платы, таких как Нью-Йорк и Сан-Франциско, обычно более высокая средняя арендная плата, чем в городах, которые не вводили регулирование. Если такие законы применять только к арендной плате ниже определенного уровня (предположительно для защиты бедных), то у застройщиков появятся стимулы строить только дорогое жилье, чтобы стоимость аренды превышала этот уровень. Неудивительно, что это приводит к повышению средней арендной платы, а число бездомных, как правило, больше как раз в городах с контролем арендной платы – и тут Нью-Йорк и Сан-Франциско снова становятся классическими примерами.

Одна из причин политического успеха законов о регулировании арендной платы – склонность многих людей считать слова показателем реальности. Они верят, что подобные нормы в самом деле выполняют обозначенную функцию. И пока они в это верят, такие законы будут политически жизнеспособны, как, впрочем, и другие, провозглашающие некоторые вроде бы желательные цели – независимо от того, будут они в итоге достигнуты или нет.

Нехватка и дефицит

Одно из важнейших различий, которое нужно учитывать, – это разница между увеличивающейся нехваткой (когда доступных товаров становится меньше относительно населения) и дефицитом как ценовым явлением. Так же как бывает растущий дефицит без увеличения нехватки, так и нехватка может увеличиваться при отсутствии дефицита.

Как уже отмечалось, во время и сразу после Второй мировой войны в Соединенных Штатах наблюдался острый дефицит жилья, хотя соотношение количества жилья и населения оставалось таким же, как и до войны, когда дефицита не было. Возможна и обратная ситуация, когда фактическое количество жилья внезапно уменьшается в данном районе без какого-либо регулирования цен и без какого-либо дефицита. Подобное случилось после сильного землетрясения и пожара в Сан-Франциско в 1906 году. За три дня в результате стихийного бедствия половина жилищного фонда города была уничтожена, однако дефицита жилья не было. Когда первый номер газеты San Francisco Chronicle вышел через месяц после катастрофы, в нем было 64 объявления о сдаче квартир или домов и всего 5 объявлений о поиске жилья.

Из 200 тысяч человек, внезапно оказавшихся без крова после землетрясения и пожара, 30 тысяч разместились во временных убежищах, а 75 тысяч (по оценкам) покинули город. Однако на местном рынке жилья осталось еще 100 тысяч жителей. Тем не менее газеты того времени не упоминают о дефиците жилья. Рост цен не только распределяет имеющиеся жилые площади, но и создает стимулы для нового строительства, одновременно побуждая арендаторов использовать меньше места, а владельцев домов – брать постояльцев, пока арендная плата высокая. В общем, можно наблюдать как дефицит без большой физической нехватки, так и физическую нехватку без дефицита. Люди, ставшие бездомными из-за землетрясения 1906 года в Сан-Франциско, находили себе жилье быстрее, чем те, кто стали бездомными в Нью-Йорке вследствие введения законов о регулировании арендной платы, из-за которых с рынка жилья исчезли тысячи зданий.

Накопление

В дополнение к дефициту и ухудшению качества регулирование цен часто ведет к накоплению товаров: люди запасают больше товаров с регулируемыми ценами, чем делали бы в условиях свободного рынка, из-за неуверенности, что смогут найти их в будущем.