Томас Соуэлл - Принципы экономики. Классическое руководство

Брошенные здания, доставшиеся правительству Нью-Йорка за эти годы, исчисляются тысячами. По некоторым оценкам, количество оставленного жилья в городе как минимум вчетверо превышает число бездомных на улицах. Бездомность возникает не из-за физической нехватки жилья: его дефицит обусловлен ценами, но при этом болезненно реален. По состоянию на 2013 год в Нью-Йорке насчитывалось свыше 47 тысяч бездомных, из которых 20 тысяч – дети.

Такая неэффективность в распределении ресурсов означает, что люди спят на тротуаре холодными зимними ночами, иногда умирают от переохлаждения, хотя возможность предоставить им жилье существует, но не используется из-за законов, призванных сделать жилье «доступным». Это еще раз демонстрирует, что эффективное или неэффективное распределение недостаточных ресурсов не абстракция или придумка экономистов, а реальность с вполне определенными последствиями, касающимися даже жизни и смерти. Этот пример также показывает, что цель закона (в нашем случае о доступном жилье) ничего не говорит о его фактических последствиях.

Политика регулирования арендной платы

В политическом аспекте регулирование арендной платы часто обеспечивает значительный успех, несмотря на то что при этом создает много серьезных экономических и социальных проблем. Политики знают, что арендаторов всегда больше, чем арендодателей, а людей, не разбирающихся в экономике, всегда больше тех, кто в ней разбирается. Именно поэтому законы о регулировании арендной платы могут обеспечить голоса тем политикам, которые выступают за их принятие.

С политической точки зрения весьма эффективно представлять контроль над арендной платой как возможность помешать жадным богатым домовладельцам «вымогать» деньги у бедных за счет «бессовестных» цен. В действительности доходность от инвестиций в жилье редко бывает выше, чем при альтернативном применении, поэтому арендодатели – это в основном люди со средним достатком. Особенно владельцы небольших недорогих домов, нуждающихся в регулярном ремонте, у съемщиков которых обычно небольшие доходы. Многие владельцы таких домов сами выполняют работу плотников и сантехников, ремонтируя помещения и поддерживая их в надлежащем техническом состоянии, при этом они пытаются выплатить ипотеку за счет взимаемой арендной платы. В общем, то жилье, которое сдается бедным, часто и принадлежит отнюдь не богатым [17].

Когда законы о контроле арендной платы применяются ко всему жилью без исключений на момент вступления закона в силу, даже элитные апартаменты становятся жильем с низкой арендной платой. Затем, по прошествии времени, выясняется, что никакого нового жилья, похоже, строить не планируют, если его не освободить от регулирования цен. Освобождение или послабление ценового контроля для нового жилья означает, что аренда новых квартир (даже весьма скромных по размеру и качеству) может стоить гораздо дороже, чем старых (более крупных и роскошных), но подпадающих под регулирование. Такое расхождение в арендной плате – обычное дело как в европейских городах, где применяли контроль цен, так и в Нью-Йорке и других американских мегаполисах. Сходные стимулы часто дают похожие результаты даже в различных условиях. Заметка в Wall Street Journal описывает такое расхождение при регулировании арендной платы в Нью-Йорке:

Лес Кац, 27-летний студент, изучающий актерское мастерство, работающий консьержем, вместе с двумя соседями арендует маленькую квартиру-студию в Верхнем Вест-Сайде на Манхэттене за 1200 долларов. Двое спят на отдельных кроватях в мансарде над кухней, третий – на матрасе в главной комнате.

В то же время на Парк-авеню частный инвестор Пол Хаберман и его жена живут в просторной квартире с двумя спальнями, солярием и двумя террасами. Специалисты по недвижимости говорят, что квартира в красивом здании на престижной улице стоит минимум 5000 в месяц. Однако по документам об аренде пара платит примерно 350 долларов.

Низкая арендная плата для состоятельных и богатых в условиях контролируемых цен отнюдь не уникальный пример. Одно статистическое исследование показало, что самая большая разница между нью-йоркскими регулируемыми ценами и ценами свободного рынка приходится именно на роскошные квартиры. Иными словами, превосходно обеспеченные люди получают больше выгод от регулирования цен, чем бедные, ради которых якобы и принимался такой закон. Между тем городские службы социального обеспечения платят гораздо б о льшие суммы, когда устраивают бедняков в тесных, кишащих тараканами захудалых гостиницах. В 2013 году New York Times сообщила, что городское Управление по делам бездомных «тратило свыше 3000 долларов в месяц на каждый обветшалый номер без ванной и кухни» в гостинице с одноместными номерами, при этом половина денег шла владельцу в качестве арендной платы, а вторая половина – на «безопасность и социальные услуги для бездомных съемщиков».