Сергей Федоров - Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья

Все это позволяет прийти к выводу о том, что частный жилищный фонд будет только увеличиваться – все большее количество жилых помещений будет иметь частных собственников. По данным Правительства РФ, в 2004 г. доля частного жилого фонда составляла 73,5 %, а в январе 2006 г., по данным Минрегионразвития – 76 % [45] См.: Невинная И. Жить разрешили // Российская газета. 2006. № 3982. . Вероятно, за прошедшие два года (к середине 2006 г.) доля частного жилого фонда существенно возросла за счет нового строительства, в первую очередь за счет непроизвольного стимулирования законодателем процесса приватизации жилья. Пунктом 2 ст. 2 Закона о введении в действие Жилищного кодекса было установлено действие норм о приватизации до 1 января 2007 г. (потом этот срок был продлен до 2010 г.) [46] См. пункт 2 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2005. № 1 (в ред. п. 1 ст. 8 Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» // СЗ РФ. 2006. № 27. Ст. 2881. , что вызвало всплеск обращений граждан за приватизацией жилья и многомесячные очереди на сдачу приватизационных документов [47] См.: Невинная И. Приватизации дадут срок? // Российская газета. 2005. № 3941; Невинная И. Приватизация не укладывается в сроки // Российская газета. 2006. № 3990. . Не исключено, что срок приватизации жилья будет продлен еще раз. Так, заместитель руководителя Главного управления Федеральной регистрационной палаты г. Москвы В. Суздаль отметил, что при существующих темпах приватизации эта процедура растянется на 10 лет [48] См.: Шаров А. Не последний срок // Российская газета. 2006. № 4120. .

Все собственники жилых помещений в многоквартирном доме в соответствии со ст. 39 ЖК РФ обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме пропорционально своей доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Помимо этого собственники жилых помещений в многоквартирном доме неизбежно должны решать вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома (п. 2 ст. 36 ЖК РФ). По справедливому замечанию Е.А. Каменевой, для обеспечения успешного проведения реформы ЖКХ необходимо достичь основной цели – «формирование чувства собственника у жителей, а соответственно, и ответственности за принадлежащее ему имущество и вытекающее из этого полное бремя содержания своей собственности» [49] См.: Каменева Е.А. К вопросу о развитии института эффективного собственника жилья // Жилищное право. 2006. № 8. Цит. по ИБД «КонсультантПлюс». .

Именно поэтому для многих граждан на повестку дня встал вопрос об определении способа управления многоквартирным домом.

Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Данное в Жилищном кодексе определение управления многоквартирным домом несколько сужено, т. к. не учитывает наличия у собственников иных правомочий, помимо пользования общим имуществом в многоквартирном доме. К правомочиям собственника также относятся владение и распоряжение имуществом (п. 1 ст. 201 ГК РФ [50] СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301. ). Теоретические попытки отнести «управление» к правомочиям собственника оказались безуспешными [51] См.: Гражданское право: Учеб. / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 2003. Т. 1. С. 485. . Необходимо согласиться с мнением И.Б. Миронова о том, что управление общим имуществом многоквартирного дома «по своей правовой природе представляет собой упорядоченную систему мер по владению, пользованию и распоряжению имуществом, по его содержанию, осуществляемых в интересах собственника и в тех пределах, которые определены самим собственником или законом» [52] Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2005. № 4 // ИБД «КонсультантПлюс». .