Коллектив авторов - Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный)

1. Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, актами Президента Российской Федерации и актами Правительства Российской Федерации, правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти в области юстиции.

На основании и во исполнение настоящего Федерального закона, актов Президента Российской Федерации и актов Правительства Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, в пределах своей компетенции вправе издавать методические рекомендации по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ)

2. Субъекты Российской Федерации принимают нормативные правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1. С 1 января 2005 г. наименование и п.1 комментируемой статьи действуют в новой редакции. Это связано с тем, что Федеральным законом от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ субъекты РФ отстранены от правового регулирования и осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В новой редакции федеральный законодатель отошел от понятия « законодательство о государственной регистрации прав…», под которым он ранее понимал все нормативно-правовые акты, регулирующие данный вопрос, в том числе акты подзаконного характера. Теперь комментируемая статья называется «Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которая точнее отражает содержание статьи, не вызывая таким образом научных споров и практических коллизий.

На первое место в правовом обеспечении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним законодатель поставил Конституцию РФ, которой в прежней редакции комментируемой нормы не было. Следует иметь в виду, что в Основном законе России нет статьи, непосредственно посвященной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, зато есть нормы, посвященные праву собственности в целом (ст. 8, 35), праву частной собственности, в том числе на земельные и другие природные ресурсы (ст. 8, 9, 36), разграничению предметов ведения и полномочий между Российской Федерацией и субъектами РФ. В соответствии с п. «к» Конституции РФ административное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов.

До 1 января 2005 г. правовое регулирование отношений, прямо или косвенно связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, могло осуществляться не только федеральным центром, но и субъектами РФ. Пункт 2 комментируемой статьи гласит: «Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; абз. седьмой ст. 1 прежней редакции Закона наделял субъекты РФ правом создавать регистрационные округа. Таким образом, в регистрационных отношениях по поводу недвижимого имущества и сделок с ним субъектам РФ отводилась определенная роль. Теперь же – в связи с изменением системы и структуры федеральных органов исполнительной власти, перераспределением полномочий между Федерацией и субъектами в ходе административной реформы – субъекты РФ отстранены от организации государственного управления регистрационными отношениями. Хотя п. 2 комментируемой статьи не был изменен или отменен, согласно п. 2 ст. 154 Федерального закона от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ он применяется к правоотношениям, возникшим до вступления в силу указанного Федерального закона, то есть до 1 января 2004 г. В то же время федеральному органу исполнительной власти в области государственной регистрации было предписано поэтапно до 1 января 2005 г. ввести систему органов по государственной регистрации. До создания этих органов государственную регистрацию уполномочены осуществлять учреждения юстиции по регистрации прав.