Коллектив авторов - Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный)

1. Несмотря на то, что ГК РФ относит к недвижимости помимо земельных участков, участков недр, обособленных водных объектов и всего, что прочно связано с землей, также и иное имущество, из предмета действия рассматриваемого Закона изъяты отношения, связанные с государственной регистрацией прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Сказанное тем не менее не означает отсутствия необходимости в государственной регистрации указанных объектов. В соответствии с Законом РФ от 20 августа 1993 г. № 5663-1 «О космической деятельности» [33] СЗ РФ. 1996. № 50. Ст. 5609; 2003. № 2. Ст. 167. государственной регистрации подлежат космические объекты. Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ [34] СЗ РФ. 1997. № 12. Ст. 1383; 1999. № 28. Ст. 3483. устанавливает обязательную государственную регистрацию и государственный учет воздушных судов. Требования о государственной регистрации содержатся также в Кодексе торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ [35] СЗ РФ. 1999. № 18. Ст. 2207; 2001. № 22. Ст. 2125; 2003. № 27. Ст. 2700. в отношении судов и прав на них в морских торговых портах и судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах и в Кодексе внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ [36] СЗ РФ. 2001. № 11. Ст. 1001; 2003. № 14. Ст. 1256; № 27. Ст. 2700. в отношении судов, перечисленных в ст. 3 указанного Кодекса.

Основываясь на анализе действующего законодательства, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в соответствии с комментируемым Законом: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; леса, многолетние насаждения; здания, части зданий, в том числе нежилые помещения, части помещений, жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них, квартиры, их части, комнаты, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения, сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения, жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках; предприятия как имущественные комплексы; кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества; объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.

2. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав органами по государственной регистрации прав. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Комментируемый Закон в развитие ст. 131, 164, 223, других положений ГК РФ обязывает регистрировать не только наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, но и сделки с ним. При этом действующее законодательство не содержит исчерпывающего перечня прав и сделок, подлежащих государственной регистрации.

Необходимость государственной регистрации сделки и перехода права на недвижимость в результате такой сделки возникает в случаях оформления следующих видов сделок:

ипотеки (ст. 339 ГК РФ);

залога, возникающего в силу закона (ст. 489, 587 ГК РФ);

купли-продажи жилого помещения, в том числе его части (ст. 558 ГК РФ);

мены жилых помещений, в том числе их частей (гл. 30, ст. 567 ГК РФ);

продажи предприятия как имущественного комплекса (ст. 560 ГК РФ);

отказа одаряемого принять в дар недвижимость до момента передачи ему дара в случае, когда договор дара зарегистрирован (ст. 573 ГК РФ);

дарения недвижимого имущества, в том числе его части (ст. 574 ГК РФ);

пожертвования недвижимости (ст. 574, 582 ГК РФ);

ренты, предусматривающей передачу недвижимости (ст. 584 ГК РФ);

пожизненного содержания с иждивением, предусматривающего передачу недвижимости (ст. 584, 601 ГК РФ);