Лариса Юрьева - Договор управления многоквартирным домом

Актуальность темы, выбранной для настоящего исследования, обусловлена и все возрастающим распространением договора управления многоквартирным домом. Договор управления многоквартирным домом становится стандартным явлением, непосредственно затрагивающим интересы множества пользователей помещениями в многоквартирных домах.

В связи с вышеизложенным комплексное исследование договора управления многоквартирным домом является актуальным и объективно необходимым.

Объектом настоящего исследования является договор управления многоквартирным домом, рассматриваемый как сделка и как обязательство. Предметом исследования служат нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие отношения, возникающие в связи с заключением договора управления многоквартирным домом; практика договорной работы, правоприменительная практика, доктринальные положения, относящиеся к указанной сфере.

Цель настоящей работы заключается в целостной характеристике договора управления многоквартирным домом и выработке теоретических положений, которые послужили бы основой для совершенствования законодательства и практики его применения.

Достижение цели предполагается осуществить посредством решения следующих задач: 1) выявление предпосылок появления в отечественном праве договора управления многоквартирным домом; 2) определение правовой природы договора управления многоквартирным домом; 3) анализ таких элементов договора управления многоквартирным домом, как стороны, объект, цена и срок; 4) раскрытие содержания договора управления много квартирным домом как сделки и как обязательства; 5) установление особенностей гражданско-правовой ответственности сторон по договору; 6) исследование специфики заключения, изменения и прекращения договора управления многоквартирным домом; 7) выявление недостатков в правовом регулировании договора управления многоквартирным домом и разработка предложений по его совершенствованию.

Нормативно-правовую базу настоящего исследования составили Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты федеральных органов исполнительной власти, законодательство субъектов РФ, нормативные правовые акты муниципальных образований Кемеровской, Новосибирской областей и некоторых других регионов России.

Эмпирической основой работы послужила опубликованная и неопубликованная судебная практика, примерные (рекомендуемые) договоры управления многоквартирным домом, а также действующие договоры между собственниками помещений и организациями, осуществляющими управление много квартирными домами на территории Кемеровской области и некоторых других субъектов РФ.

История существования многоквартирных домов как типа строения и как объекта управления уходит своими корнями в далекое прошлое. Так, В. Святловский, рассматривая «жилищный вопрос» в Риме времен Катона, описывает громадные казармообразные дома, носившие характерное название «insulae» (острова) [2] См.: Святловский В. Из социальной истории человеческого жилища //Всемирный вестник. – 1905. – № 8. – С. 63. . Инсулы – специально строившиеся многоквартирные дома для сдачи жилья внаем. Их появление объясняется быстрым притоком населения в города и ограниченностью городских земель, большую часть которых занимали постройки и сады богачей. Уже в I в. до н. э. численность инсул в Риме достигала более 46 тыс. [3] См.: Мышковский Я.И. Жилища разных эпох. Вчера, сегодня, завтра. – М., 1975. – С. 30. . Обыкновенно «insulae» имела одного собственника, на которого и ложилось бремя его содержания. Однако, согласно заметкам В. Святловского, обычно собственник не занимался управлением своей недвижимостью сам, а с этой целью передавал ее управляющему. Последний не только сдавал внаем квартиры в управляемом доме отдельным семействам, но и осуществлял его эксплуатацию и ремонт: «Типичную картину деятельности домоправителя рисует «Ювенал: колеблющуюся стену он укрепил подпорками, трещины замазал и уверяет жильцов, что они могут спать спокойно» [4] Святловский В. Указ. соч. – С. 64. .

Распад Римской империи, разрушение городов, возврат населения к сельской жизни надолго приостановили развитие многоквартирных домов. Поэтому и наследники инсул появились лишь по прошествии многих веков [5] См.: Мышковский Я.И. Указ. соч. – С. 33. .