Коллектив авторов - Опыты цивилистического исследования. Выпуск 2

Teileigentum по содержанию и смыслу не отличается от Wohnungseigentum , п. 6 § 1 WEG и вовсе говорит о распространении действия норм о жилищной собственности на «частичную собственность». Пункт 3 § 1 WEG различает их по предмету: в «частичной собственности» право особой собственности устанавливается на не служащие жилищным целям помещения зданий в связке с долей на общее имущество [57] Niedenführ W., Kümmel E., Vandenhouten N. WEG: Kommentar und Handbuch zum Wohnungseigentumsrecht. Heidelberg, 2010. S. 29–33. Авторы говорят о том, что отличие только целевое, но не правовое. . Напрашивается вывод о бессмысленности такой дифференциации [58] Müller K. Op. cit. S. 686. (поэтому на практике их и не различают). Может сложиться ситуация, когда в одном единстве помещений ( Raumeinheit ) будут одновременно жилые помещения и любые нежилые. Неужели мы назовем это Wohnungs – Teileigentum ? Erman пишет, что вообще не важно наличие или отсутствие цели жилищного пользования. Поэтому безобидны даже ошибочные обозначения в поземельных книгах, и суды тоже допускают их смешение. Часто на практике при регистрации термином «жилищная собственность» охватывают любые помещения [59] Erman W. Op. cit. S. 153. , а Teileigentum не используется.

Одним из наиболее близких к немецкому правопорядков по модели поэтажной собственности является Италия. В этой юрисдикции существует кондоминиум ( condominio negli edifici ), который, сохраняя общие части в общей собственности, выделяет отдельные помещения в индивидуальную собственность [60] § 1117 ГК Италии. .

Такой же институт кондоминиума известен и американскому праву с тем отличием, что собственник в кондоминиуме получает титул fee simple absolute, т. е. максимально возможное господство над объектом, а не вещное право в его континентальном понимании [61] В США существует целый список титулов на недвижимость. Причем так же, как и в английском праве, их список варьируется от автора к автору. Так, Finkel говорит о шести титулах: fee simple absolute, fee simple determinable, fee simple on condition subsequent, life estate, estate for years и estate at will (см.: Finkel D.F. Practical Real Estate Law. Delmar, 2000. P. 9–13). Понятно, что эта система сложилась в основном еще в средневековой Европе и была привезена первыми колонистами (см.: Merrill T.W., Smith H.E. The Oxford Introductions to U.S. Law: Property. Oxford; New York, 2010. P. 99). . Кондоминиум является институтом real property, в то время как другая американская конструкция, кооператив, относится к системе personal property [62] Деление исторически вытекает из системы общего права и основано на различных способах защиты: первое давало право на real action (возвращение в натуре, по сути, виндикационный иск), второе – только на возмещение в денежном эквиваленте. . В кооперативе сама корпорация является собственником земельного участка, зданий, помещений и общего имущества. Лица, желающие владеть определенными объектами, покупают акции ( shares of stock ), которые дают право на заключение долгосрочных договоров аренды с корпорацией на отдельные объекты. Следовательно, лицо является собственником акций кооператива и арендатором объекта (и акциями, и правом аренды оно может распорядиться) [63] Starchild A. How to Develop and Manage a Successful Condominium. New York; Hong Kong, 2001. P. 17–20. Ключевые отличия на практике между кондоминиумом и кооперативом заключаются соответственно в следующем: индивидуальная ответственность по ипотечному финансированию против солидарной; свобода распоряжения или необходимость получения одобрения; голос на общем собрании пропорционально доле объекта в площади всего кондоминиума против всегда одного голоса в кооперативе. Наконец, собственник в кондоминиуме обычно платит меньшие налоги и платежи на обслуживание и ремонт, чем член кооператива. .

Сущность австралийского strata title [64] В литературе используется также термин « community title » ( Sherry C. Op. cit. P. 18). идентична кондоминиуму. Ныне действующие акты штатов говорят о способе деления земельного участка на части ( lots) и общую собственность ( common property ). Собственником является лицо, записанное в реестре как уполномоченный субъект на estate in fee simple (нужно учитывать, что в Австралии действует регистрационная система Торренса).

В Испании собственник помещений имеет абсолютное право над пространством с достаточно определенными границами и предназначенным для независимого использования (отдельный вход), вместе с архитектурными элементами и оборудованием, использующееся исключительно для нужд этих помещений. Одновременно устанавливается общая собственность на оставшиеся общие части и оборудование. Эти права не отчуждаются и не обременяются по отдельности, т. е., как и в Германии, существуют в связке. Интересно, что эта статья находится в главе ГК Испании, посвященной общей собственности.