Коллектив авторов - Опыты цивилистического исследования. Выпуск 2

После Второй мировой войны появился Закон [11] Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentums-gesetz) 1951. о жилищной собственности от 15.03.1951 ( Wohnungseigentumsgesetz , далее – WEG ), который ввел конструкцию, используемую немецким правопорядком по сей день и ставшую вторым отступлением [12] Baur J.F., Stürner R. Sachenrecht. München, 1999. S. 330. Также см.: Schmoeckel M., Rückert J., Zimmermann R. Historisch-kritischer Kommentar zum BGB. Bd. I. Tübingen, 2003. S. 343. Несмотря на то, что в ГГУ включен строгий принцип superficies solo cedit , после войны потребность была такой высокой, что, не трогая § 93, 94 ГГУ, уже через несколько недель с начала работы первого Бундестага приняли этот закон. Напомним, что, согласно § 93 ГГУ, составная часть вещи не может быть объектом права. Собственник земельного участка равен собственнику здания. Исторически первой конструкцией, отошедшей от указанных правил, было Erbbaurecht. от классических положений ГГУ. Ее целью было открыть возможность приобрести недвижимость кругам населения с низким уровнем дохода [13] Erman W. Handkommentar zum Bürgerliches Gesetzbuch. Köln, 2008. S. 150. . Одновременно была поставлена задача сделать это, учитывая прошлый опыт и ошибки Stockwerkeigentum .

Власти опасались в то время возникновения ситуации, при которой подавляющее большинство населения будет жить в чужих домах, построенных небольшой группой людей (видимо, учитывался опыт Англии), а также обострения социальной обстановки из-за наличия только обязательственных прав [14] Одним из законодательных способов защитить на государственном уровне права нанимателей было ограничение права собственников жилья расторгать договор найма ( Kündigungsschutz ). Затем нанимателям предоставлялось право преимущественной покупки при создании жилищной собственности на данное здание. на помещения, которые не дают субъектам правоотношений эксклюзивных прав, не обеспечивают гарантированной правовой позиции по возможности на время жизни.

Созданная в 1951 г. жилищная собственность получила распространение и популярность. Активное строительство привело к тому, что уже к концу 1990-х годов количество объектов в таком правовом режиме превысило 3 млн, а доля собственников жилья в Германии достигла 40 %. Многие собственники (наймодатели) перевели свои здания в режим жилищной собственности и продали по отдельности помещения, прежде сдававшиеся внаем, из-за невысоких доходов от их сдачи вследствие все усиливавшейся защиты нанимателей [15] Baur J.F., Stürner R. Op. cit. S. 332. .

Протекавшие в Швейцарии процессы сходны с немецкими – поэтажная собственность была известна швейцарскому праву примерно с XII в., она появилась не на общегосударственном уровне, а на уровне отдельных кантонов [16] Егоров А.В., Церковников М.А. Права на пространство в здании (комментарий к Постановлению Пленума ВАС России) // Вестник ВАС РФ. 2010. № 2. С. 52–54. Термин Stockwerkeigentum не менялся здесь на протяжении всей истории. , в дальнейшем начались различного рода проблемы при эксплуатации зданий, Гражданский кодекс Швейцарии [17] Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907. тоже не предусмотрел поэтажной собственности. Евгений Губер, создатель ГК Швейцарии, описывал поэтажную собственность как «пережиток рудиментарной правовой жизни» и «обременительное наследство» [18] Егоров А.В., Церковников М.А. Указ. соч. С. 52–55. . Интересна и та историческая параллель с Германией, что поэтажную собственность начали ликвидировать на местном уровне еще до принятия общегосударственного законодательного акта – в Цюрихе и Базеле еще в 1881 г. положения о ней убрали из законов [19] Gierke O. Op. cit. S. 42. В этом плане обособленно выглядит Австрия, в которой еще средневековая поэтажная собственность сохранялась беспрерывно; даже если вводились запреты на нее, они не исполнялись годами (например, так было в Зальцбурге) (Ibidem). . Наконец, после Второй мировой войны федеральный законодатель решился на принятие Федерального закона об изменении Четвертой части ГК Швейцарии от 19.12.1963 (вступили изменения в силу с 01.01.1965) [20] Суханов Е.А. Указ. соч. C. 348, 355–356. .

В Англии и Уэльсе в концепции собственности общего права ( property law ) до совсем недавнего времени не было института, схожего по задачам с континентальной поэтажной собственностью, лишь в 2002 г. появился титул commonhold . В российских немногочисленных публикациях обычно используется перевод «общая собственность» [21] Стрембелев С.В. Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ. М., 2012. С. 7; Пация Т.М. Права на жилое помещение в Англии // Семейное и жилищное право. 2016. № 3. С. 40. , который нельзя признать удачным. Как будет показано дальше, общей собственности (как понимает ее континентальное право) в этом институте нет, что является как раз одной из его отличительных особенностей. Дословный перевод «общее владение» ближе к пониманию, ведь, как известно, вся земля в англосаксонской системе права принадлежит Короне, а, следовательно, все остальные субъекты права имеют лишь титулы ( estates или interests ), являясь управомоченными в определенном отношении к земельному участку, но формально не становясь собственниками [22] Duddington J. Land Law. Harlow, 2011. P. 2–7. . Во избежание двусмысленности в дальнейшем мы будем использовать английский термин.