А. Генералов - Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе

Еще одним ярким примером, отличающимся от позиции, изложенной в информационном письме, является дело № А40-144398/15-10-1155, рассмотренное в Арбитражном суде города Москвы. В результате его рассмотрения величина ежемесячной арендной платы, указанной в уведомлении арендодателяв отношении объекта культурного наследия федерального значения, была признана недостоверной. В связи с чемее размер был установлен исходя из рыночнойстоимости аренднойплаты по состоянию на определенную дату, как того требовал арендатор.

Однако в подавляющем большинстве случаев подача искового заявления о признании недостоверной величины рыночной стоимости, указанной арендодателем, ведет к отказу в удовлетворении исковых требований арендатора со ссылкой на положения Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 г. № 92 (например, Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12 декабря 2013 г. по делу № А12-27491/13). Предъявление исковых требований о признании недействительным отчета о рыночной стоимости также не увенчается успехом, так как суды отказывают арендатору в удовлетворении требований в связи с тем, что сам по себе отчет никак не нарушает права арендатора (например, Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19 января 2012 г. по делу № А33-2948/2011).

5. Договором аренды предусмотрено одностороннее (бесспорное) изменение арендодателем размера арендной платы.

Арендодатель в этом случае полностью защищен законодательством, и все действия по изменению ставок арендной платы априори правомерны. Согласием арендатора на изменение арендной платы в данном случае считается осуществление хотя бы одного платежа по новой стоимости. Впоследствии оспорить размер арендной платы при уплате арендатором арендных платежей по новой ставке крайне затруднительно (см. п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14).

Однако если арендатор не согласен с повышением арендной ставки и не признавал ее путем оплаты, то есть возможность снизить ставку в случае предъявления арендодателем иска о взыскании завышенной арендной платы. При предъявлении такого иска арендодателем в ходе судебного разбирательства арендатору достаточно обосновать, что в результате такого одностороннего изменения арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом на одностороннее изменение размера арендной платы. В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» суду, на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ, надлежит отказать во взыскании арендной платы в части, превышающий средние рыночные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период.

На практике суды при отказе в удовлетворении исковых требований арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате в качестве доказательств принимают представленный ответчиком (арендатором) в материалы дела отчет об оценке рыночной величины арендной платы, проверенный в порядке ст. 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В отчете независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы целесообразно указывать о размере средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период (см. п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).

Необходимость данных действий подтверждается судебной практикой [108].

Отчет оценщика может также сыграть большую роль для арендатора, не согласившегося с изменениями арендной платы. Так, при получении от арендодателя уведомления об изменении арендной платы арендатор может провести оценку рыночной стоимости арендной платы и в случае расхождения стоимости, имеющейся у арендатора и арендодателя, направить арендодателю уведомления о несогласии со стоимостью арендной платы, либо протокол разногласий, если арендодателем предложено подписание дополнительного соглашения к договору аренды. Впоследствии он может обратиться в суд с исковым заявлением о внесении изменений в договор аренды в части установления размера арендной платы. Основным доказательством по делу станет как раз отчет независимого оценщика, изготовленный по поручению арендатора, проверенный в порядке ст. 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также доказывание недостоверности отчета арендодателя [109].В случае признания достоверности отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы исковые требования арендатора подлежат удовлетворению [110].