А. Генералов - Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе

Одностороннее изменение размера арендной платы арендодателем производится путем направления уведомления арендатору. В данной ситуации одного лишь уведомления недостаточно, поскольку необходимо не просто включить в договор данное правомочие арендодателя, но также четко прописать, как оформляется такое изменение. Если же порядок одностороннего изменения арендной платы в договоре не предусмотрен, то иной порядок изменения договора, т. е. не по соглашению сторон, считается неустановленным и все изменения возможны только по соглашению сторон (см. п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ). При невозможности достигнуть соглашения арендодатель обычно действует так же, как описано в предыдущем пункте. Однако судебная практика складывается в пользу арендаторов [104].

3. Договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы, повышение арендной платы ставится в зависимость от определенных законом обстоятельств.

В данной ситуации арендодателю необходимо направить арендатору уведомление о повышении размера арендной платы при наступлении определенных в законе обстоятельств. К таким обстоятельствам следует относить:

– изменение цен и тарифов;

– изменение вида деятельности арендатора (в рамках использования арендуемых помещений);

– повышение ставок и изменения методик расчета;

– иные случаи, непосредственно предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Арендодатели зачастую применяют в подобных ситуациях отчет об оценке рыночной стоимости величины арендной платы как основание для изменения размера арендных платежей. Но если договором не предусмотрено такое основание для изменения, как «увеличение (изменение) рыночной стоимости арендной платы (либо рыночной стоимости объекта аренды, если ставка арендной платы зависит от его стоимости)», то дело разрешается в пользу арендатора [105]. Таким образом, в такой ситуации один лишь отчет оценщика не является достаточным основанием для удовлетворения требований истца-арендодателя.

4. Договором аренды предусмотрено одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы в случае изменения рыночной стоимости арендной платы (либо рыночной стоимости помещений, передаваемых по договору аренды)

Изменение размера арендной платы будет правомерным при соблюдении двух условий:

1) наличие в договоре аренды положения о возможности арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае изменения рыночной стоимости объекта аренды;

2) наличие отчета об оценке изменения рыночной стоимости объекта.

Несоблюдение одного из них дает правовое основание арендатору заявить свое несогласие путем подачи искав суд.

Именно при наступлении подобной ситуации определяющую роль играют отчеты независимых оценщиков. Это объясняется, во-первых, тем, что требуется подтверждения изменение рыночной стоимости арендной платы, а во-вторых, отчет оценщика может стать инструментов арендатора по защите своих прав. Так, у арендатора есть возможность представить в суд иной отчет, отличающийся от отчета арендодателя, что может помочь арендатору защитить свои интересы. Тогда арендатор вправе заявить исковые требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы, указанной в уведомлении об одностороннем изменении арендной платы [106].

Следует учитывать, что в соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Информационном письме от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражным судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Между тем имеются положительные решения, вынесенные по иску арендатора о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы. Таким примером является дело № А12-24664/2012. При анализе данного дела следует учесть, что в ходе его рассмотрения судом было установлено, что сторонами, исходя из буквального толкования договора, было согласовано изменение размера арендной платы по соглашению сторон. Арендатором после получения от арендодателя уведомления об изменении размера арендной платы были направлены соответствующие возражения по ее размеру и оспорена величина рыночной стоимости арендной платы в судебном порядке. При этом в ходе проведенной по делу судебной экспертизы была установлена недостоверность отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы [107].