А. Генералов - Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе

3) затратный – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания [95].

Применение того или иного подхода при проведении оценки недвижимого имущества имеет свои специфические особенности, о которых указано в ФСО № 7 и ФСО № 10 [96].

Перед составлением отчета об оценке происходит согласование результатов оценки, поскольку оценщиков используется несколько подходов к оценке. Данное действие производится в соответствии с общими правилами, установленными ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, особых требований ни ФСО № 7, ни ФСО № 10 не содержит. При этом оценщику следует указать на достоинства и недостатки того или иного подхода, мотивировать отличия в результатах и вывести на основании этих данных итоговую стоимость недвижимости [97].

Итоговым документом, составленным по результатам определения рыночной стоимости выкупаемого имущества, является отчет об оценке. При его составлении используются общие правила Закона об оценочной деятельности, ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке».

Завершив описание стандартного подхода к оценке выкупной стоимости имущества, остановимся отдельно на нехарактерной ситуации, при которой оценка не ограничивается определением рыночной стоимости. Это упомянутая выше ситуация изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Ранее упоминалось, что при определении выкупной стоимости земельного участка при его изъятии для государственных или муниципальных нужд возникает необходимость дополнительного установления размера убытков, причиненных таким изъятием. Таким образом, в ходе оценки, помимо рыночной стоимости, определению подлежат также убытки в полном объеме – реальный ущерб и упущенная выгода. Поскольку единого федерального акта, который бы устанавливал правила оценки убытков, возникших в результате нарушения права, на сегодняшний день в Российской Федерациине разработано, то оценщики в основном руководствуются «Методическими рекомендациями по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона № 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков» (далее – Методические рекомендации) [98].

При оценке убытков, возникших в результате изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, оценщик обращает особое внимание на два критерия:

1. Дата оценки

Необходимость особого внимания к данному критерию обусловлена длительностью процедуры изъятия. Рыночная стоимость земельного участка за период проведения процедуры может значительно измениться, соответственно, изменится и размер убытков.

Возникает закономерный вопрос: на какую дату определяется выкупная стоимость?

По этому вопросу существует три подхода:

1) на день, предшествующий регистрации решения об изъятии земельного участка – в соответствии с нормами ГК РФ;

2) на день получения уведомления о предстоящем изъятии – в соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ);

3) на день принятия решения об изъятии земельного участка – в соответствии с нормами Федерального закона от 1 декабря 2007 г.

№ 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», применяемыми по аналогии к однородным правоотношениям.

Из текущего законодательства сделать однозначный вывод не представляется возможным. В данном случае при определении даты, по состоянию на которую определяется стоимость, необходимо учитывать три аспекта: состояние объекта; состояние рынка; дата реальной выплаты компенсации [99]. Эти условия проведения оценки следует фиксировать в задании на оценку во избежание дальнейших споров относительно корректности отчета об оценке.

2. Упущенная выгода

Определение размера неполученных доходов – одна из самых сложных задач в оценочной практике. При определении упущенной выгоды рационально использовать Методические рекомендации, в соответствии с которыми определение размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства денежных потоков, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены. В том случае если получение данных о финансово-хозяйственной деятельности юридического лица не представляется возможным, расчет упущенной выгоды следует производить на основании рыночных (среднеотраслевых данных), характеризующих основные показатели деятельности рассматриваемой отрасли.