А. Генералов - Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе

Имеется многочисленная судебная практика по обжалованию достоверности выкупной стоимости. Например, решением Арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2015 г. по делу № А41-282/14 величина рыночной стоимости объекта оценки – нежилого помещения – указанная Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Красногорского муниципального района Московской области в проекте Договора купли-продажи нежилого помещения на основании отчета независимого оценщика в размере 18 400 000 рублей признана недействительной. В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой выкупая стоимость была определена в размере 7 785 000 рублей с учетом НДС. Ответчик заявил возражения в отношении проведенной экспертизы, и судом была назначена повторная экспертиза, в качестве экспертов были назначены оценщики иных оценочных учреждений. Ими были выданы различные результаты: 18 611 000 рублей без учета НДС и 11 613 881 рублей без учета НДС. Суд указал, что только признание отчета недостоверным может служить основанием для обязания органов государственной власти и местного самоуправления произвести отчуждение имущества по иной цене. Для анализа заключений экспертов об оценке в процесс был привлечен специалист. По мнению специалиста, рыночная стоимость объекта оценки может находится в диапазоне от 13 117 000 руб. до 15 070 000 рублей с учетом НДС или от 11 116 000 рублей до 12 778 000 рублей без учета НДС. Данная позиция специалиста была принята судом. В конечном итоге Арбитражный суд Московской области обязал Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Красногорского муниципального района Московской области заключить с истцом договор купли продажи нежилого помещения по цене равной 12 778 000 рублей без НДС [88]. Указанное решение было оставлено в силе судами вышестоящих инстанций.

Ранее законодательство не содержало положения о приостановлении 30-дневного срока, предоставленного для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, в случае оспаривания достоверности величины выкупной стоимости [89]. Представители малого и среднего бизнеса находились в патовой ситуации, поскольку подача отдельного иска и рассмотрение его судом нередко занимали продолжительные сроки, с учетом судебной экспертизы до 9 месяцев. Естественно, договор купли-продажи не заключался, а преимущественное право на приобретение арендуемого имущества признавалось утраченным. После заключения договора оспорить его цену практически невозможно, поскольку считается, что, заключив договор, стороны достигли соглашения по всех его условиям, в том числе и в отношении стоимости предмета договора.

Как указывалось выше, выкупая стоимость, установленная с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Законом об оценочной деятельности, уже содержится в проекте договора, направляемого государственным или муниципальным унитарным предприятием будущему покупателю. В связи с этим логично, что в оценочной практике отчеты об оценке заказываются со стороны государства [90](в большинстве случаев объектами оценки выступают нежилые помещения). Соответственно, оценка осуществляется за счет средств соответствующего бюджета.

При проведении оценки независимый оценщик, помимо общих требований к проведению оценочной деятельности, установленных Законом об оценочной деятельности, ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, выполняет также требования стандартов ФСО № 7 «Оценка недвижимости», ФСО № 10 «Оценка машин и оборудования» в зависимости от типа оцениваемого имущества [91].

Выкупная стоимость – это всегда рыночная стоимость. Оценочная деятельность по определению рыночной стоимости является стандартной. Основанием для проведения оценки является договор, заключенный публичным образованием с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. Заключение договора невозможно без составлениязадания на оценку, которое выступает его неотъемлемой частью. По общему правилу, установленному в п. 21 ФСО № 1, задание на оценку содержит следующую информацию:

1) об объекте оценки;

2) о правах на объект оценки, учитываемых при определении стоимости объекта оценки;

3) о цели оценки;

4) о предполагаемом использовании результатов оценки;

5) о виде стоимости;

6) о дате оценки;

7) о допущениях, на которых должна основываться оценка;

8) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.