Ольга Москвина - Проведение сделок с недвижимостью. Пошаговая инструкция

Еще один момент, если регистрацияполностью проводилась

в электронном виде, и стороны сделки сами пользовались ЭЦП, то на правоустанавливающем документе совсем не будет никаких отметок. В данном случае целесообразно запросить электронную версию документов у собственника, и проверить действительность подписи ЭЦП регистратора на сайте Росреестра (там есть специальный ресурс по проверке подлинности документов и подписи к ним). Ещё электронные образы документов могут быть отождествлены нотариусом, но не все собственники так делают.

Также смотрим соответствие информации об Объекте и Субъекте права, не должно быть ошибок и опечаток, так же как и в адресе и иных параметрах Объекта. В случае с нотариальными документами сверяем также реестровый номер.

Если при такой проверке выявлено расхождение в Правоподтверждающих документах с Правоустанавливающими документами (и это ошибка), то подаем (желательно до сделки) заявление через МФЦ в Росреестр на исправление тех ошибки, и через три дня должны все исправить. То есть, ошибку через Росреестр мы можем исправить только ту, которая допущена Регистратором и не затрагивает правоустанавливающие документы. Заявление также можно направить почтовым отправлением или в электронной форме через личный кабинет на сайте Росреестра.

Если же ошибка выявлена в Правоустанавливающих документах, то нужно сначала выявить степень влияния ошибки на будущую сделку, т.е. если ошибка в каком-нибудь договоре, которая явно трактуется как техническая, но сведения в ЕГРН содержаться правильные, то ничего страшного. А вот если ошибка искажает информацию об Объекте недвижимости или собственнике и при этом продублирована в Росреестр, то уже исходя из характера ошибки ее нужно будет исправлять при помощи сторонних организаций, которые подготавливали техническую документацию Объекта (например: БТИ или Кадастровые инженеры), местные органы власти, либо уже через суд.

Еще бывают внутренние ошибки Росреестра, так сказать, когда идет несоответствие сведений из изначального заявления правообладателя, и эта ошибка перетекает в сведения ЕГРН, хотя в правоустанавливающих и технических документах такой ошибки нет, и органы Росреестра не могут ее обнаружить, поэтому дают отказы в исправлении ошибок. В этом случае имеет смысл подать заявление на внесение изменений в сведения ЕГРН (и указать какие и на основании чего изменения необходимо внести). Так тоже иногда срабатывает.

Почему важно исправить выявленную ошибку/ошибки? Потому что, если ее не исправить, то при совершении сделки она продублируется на право нового Собственника или вообще послужит поводом для приостановки регистрации права по сделке в Росреестре, и потратит много нервов и времени сторонам сделки, а также их риелтору.

Следующий важный момент, на который хочу обратить внимание, это то, что когда вы будете проверять документы на Объект, не забудьте заказать свежую выписку ЕГРН об объекте недвижимости и выписку ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Ведь, как мы уже уяснили, актуальная информация об Объекте, зарегистрированных на него правах, а также ОБРЕМЕНЕНИЯХ содержится только в единой базе недвижимости Росреестра. И именно с этой выпиской мы уже сверяем все наши правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. И помните, что заказанная перед сделкой выписка ЕГРН определяет также критерий добросовестности покупателя (О добросовестном правоприобретателе есть отдельная глава) .

Если документы на недвижимость получены до 1998 года, все равно заказываем выписку ЕГРН, чтобы убедится, что никто за это время уже не стал Правообладателем недвижимости, и не лишним будет запросить справку из Департамента Жилищной Политики об отсутствии обременений, арестов.

Итак, старт мы прошли. Да-да это только начало, но очень важное для того, чтобы мы поняли, что это за Объект недвижимости, как давно в собственности, кто его собственник и что с ним можно делать. На данном этапе обычно можно понять стоит ли с ним работать дальше, так как работы еще будет достаточно.

Далее запрашиваемые и проверяемые документы, а также подход к ним немного разнятся, в зависимости от вида Объекта недвижимости.

Если речь идет о проверке Квартиры, то далее мы должны запросить у продавца Технический паспорт или план жилого помещения, архивную выписку из домовой книги, документы подтверждающие наличие/отсутствие долгов по обязательным платежам за помещение.