Е Давыденко - Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа

Они готовят отчет об оценке для установления рыночной стоимости объекта недвижимости (здания, земли, земельного участка), на основании которого можно оспорить (уменьшить) кадастровую стоимость недвижимости, а значит, уменьшить налоговые платежи и величину арендной платы.

Отчет об оценке земли— документ доказательственного характера, который подготовлен в соответствии с действующим законодательством. От его качества во многом зависит успех решения вопроса, поэтому и выбор оценочной компании должен быть соответствующим.

Эксперты вначале изучают документацию по объекту. По результатам анализа они делают вывод об успешности или неэффективности проведения оспаривания. Одновременно ведется оценка целесообразности планируемых мер, с точки зрения затрат времени и денег, которые необходимы для разрешения проблемы.

Независимая оценка действительной (справедливой) стоимости определяется на основе анализа полученных данных. С расчетными цифрами уже можно обращаться в суд или в комиссию для коррекции кадастровой стоимости. Но перед этим обращением отчет передают для проверки в СРО, где готовится заключение о соответствии отчетных документов требованиям законодательства.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев (пункт 26 Федерального стандарта «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256).

Это наиболее вероятная цена, по которой земля может быть продана на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны возможной сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Полный комплект документов для оспаривания кадастровой стоимости направляются в специальную территориальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд.

Правовая возможность изменения кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земли может оспариваться по двум основаниям:

— наличие недостоверных сведений, учтенных при кадастровой оценке;

— уравнивание кадастровой стоимости с рыночной стоимостью земли.

Способы изменения кадастровой стоимости закреплены законодательно. С одной стороны, «приравниванием» кадастровой стоимости земельного участка к его рыночной стоимости, а с другой, ставшей следствием такого «равенства», — созданием возможности снижения размера платы за пользование земельным участком.

Эта ситуация выявилась после вступления в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в ред., введенной Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ, когда налог стал определяться в соответствии с главой 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса РФ.

Деятельность комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости регламентируется приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости , но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее — ФЗ № 135-ФЗ). Этот факт позволяет пересчитать земельный налог, исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату подачи заявления об оспаривании.

Новый подход нашел отражение и в Налоговом кодексе РФ, в ред., действующей с 29.12.2014, за исключением отдельных положений: в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном ФЗ № 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 1 статьи 391 НК РФ).