Е Давыденко - Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа

Массовая оценка объектов лишена детализации критериев, в том числе для конкретных региона и объекта недвижимости. Так, для объекта капстроительства не учитываются материал стен, этажность, год постройки и степень износа. Эти важные факторы, объективно влияющие на рыночную стоимость, не учитываются при расчете стоимости кадастровой.

Привлеченные компании используют массовый метод оценки, страдающий и «массовыми недостатками». Оценочная компания может находиться в любой точке страны. Для своей работы оценщики пользуются лишь документами Росреестра. Они не видят воочию сам объект оценки, поскольку даже не выезжают на земельные участки, а значит, не способны объективно оценить природные и гидрологические особенности, наличие коммуникаций, транспортную доступность и другие факторы, что, безусловно, резко снижает точность оценки, а результатом становится возрастание кадастровой стоимости в несколько раз.

Эта проблема оказалась весьма болезненной для юридических лиц — организаций и предприятий, имеющих в собственности крупные земельные участки.

Не обошла она стороной и частников. Земельный налог для них превратился в неподъемное бремя. И это при том, что кадастровая стоимость оказалась в 3–4 раза выше рыночной, сформировавшейся в том или ином регионе.

Неправильное отнесение земельного участка к тому или иному виду разрешенного использования. Разница между стоимостью различных видов разрешенного использования может отличаться в десятки раз. Вытекающие последствия налогообложения соответствующие.

Нечеткие и неконкретные характеристики объектов, указанные в документах Росреестра, используемых для проведения оценки. Ситуация встречается очень часто. К примеру, в документах прописан вид разрешенного использования земельного участка «под строительство», но не конкретизируется, под какое именно — многоквартирное, жилое, дачное или под прозводственный цех.

При такой записи в документах массовый способ определения кадастровой стоимости вряд ли может дать объективный результат. Получится «средняя температура по больнице».

Как изменить государственную кадастровую стоимость? Процедура изменения (уменьшения) кадастровой стоимости длительна и достаточно трудоемка. Она состоит из нескольких этапов.

До ее начала лучше выяснить, есть ли вообще вероятность положительного исхода, — сделать анализ возможности понижения. Для этого потребуется обратиться в оценочную компанию или сертифицированному оценщику, предоставив ей необходимые документы.

Полученный результат позволит или принять решение о согласии с установленной государством кадастровой стоимости, или определить, каким способом задача будет решена и установить реальный размер этой стоимости.

Законодательством разрешено оспаривание кадастровой стоимости на основе альтернативного отчета независимого оценщика по определению рыночной стоимости земельного участка.

Результаты определения государственной кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Обращение в суд или комиссию по своему усмотрению позволительно только физическим лицам. Для юридических лиц порядок оспаривания иной. Они должны сначала обратиться в комиссию, а только потом имеют право идти в суд.

Инициировать оспаривание во всех случаях могут собственники и арендаторы земельных участков:

— юридические и физические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности;

— органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В перечень «спорщиков» включены и правообладатели, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения, а также лица, не имеющие оформленных прав на земельный участок, но владеющие на праве собственности объектами недвижимости, расположенными на участках.

Уменьшение кадастровой стоимости происходит способом ее оспаривания через признание равенства размеру рыночной стоимости путем исправления неточностей и ошибок, допущенных в площадях участков, категориях земель, видах разрешенного использования и т. д.

Для установления рыночной стоимости объекта потребуется помощь независимых оценщиков, которые должны состоять в саморегулируемой организации (СРО) оценщиков.